Compreender a estrutura que define o que são loteamentos é o primeiro passo para entender a construção do mercado imobiliário.
Ainda que você não saiba especificamente como uma empresa loteadora opera dentro do setor, é fundamental saber quais os requisitos que a moldam. Assim, começando o aprendizado sobre essas irei apresentar o significado de loteamento, já que esse é o objeto principal do negócio.
Além disso, nesse artigo, demonstrarei as qualificações desse tipo de negócio, suas diferenças entre outros conceitos do setor e quais regras o definem. Aprender sobre essas especificações contribuirá, e muito, para que a sua jornada de vendas imobiliárias seja bem-sucedida.
E então, vamos juntos nesse caminho de aprendizado?
- O que é um loteamento?
- 9 Estratégias de venda para Loteamentos
- O que você aprendeu até aqui:
- Gostou do Conteúdo? Você vai se interessar por:
O que é um loteamento?
Em senso comum significa um grande terreno dividido em pedaços menores, os chamados lotes. As subdivisões são designadas a múltiplas construções, como casas, prédios residenciais, pontos comerciais etc.
Entretanto, um loteamento de terrenos não é um residencial, ainda que as pessoas pensem que sim. Os lotes correspondem a espaços para a abertura de vias e logradouros, enquanto o condomínio oferece ambientes de convivência como playgrounds, piscinas, salão de festas e outros.
Pode-se definir um loteamento como um parcelamento de solo que viabiliza a edificação e a construção de um novas áreas públicas de circulação, extensão, modificação e ampliação de logradouros.
Como o termo se confunde dentro da amplitude de ações do mercado imobiliário, no próximo tópico iremos abordar as diferenças entre conceitos comumente confundidos quando o assunto é divisão de espaços.
Lote x Terreno x Loteamento
Como pontuei, os lotes estão delimitados dentro de um loteamento, e dessa forma os conceitos coexistem em um mesmo sistema divisório. E, a partir da ampla extensão do terreno é que o loteamento se origina.
Dessa forma, percebe-se que os conceitos estão interligados em um sistema de pré-construção. Isso porque é na etapa de captação do terreno que a execução de toda a divisão do loteamento será definida.
Ainda podemos utilizar a Lei 6.766, em seu primeiro capítulo, que define:
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
Além disso, é preciso autorização da prefeitura do município referente para que o que é área institucional de um loteamento seja desmembrado de forma correta. É a partir da análise do terreno e aprovação municipal, assim como o registro em cartório, que o loteamento será dividido em lotes diante de sua metragem e projeto construtivo.
A Regulamentação do loteamento
A adequação de um loteamento é um processo que deverá obter um Registro Imobiliário, além da aprovação da prefeitura municipal para o início do desmembramento e divisão de lotes, qualificando o terreno como regular. Mas, o que é loteamento irregular? Segundo a lei:
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
Isso significa que, a prefeitura não aprovará um projeto que provoque danos à um patrimônio existente, desabilitado para a venda e, judicialmente prejudicial. Qualificando o loteamento como irregular à comercialização e qualquer alteração do solo e impossibilitando a estruturação de qualquer empreendimento dentro dessa área.
Portanto, é fundamental que se organize a avaliação do terreno, juntamente com os trâmites documentais e a finalização do registro. Apenas a partir disso é que qualquer desmembramento poderá ser iniciado sem intercorrências.
Como negociar um loteamento?
Antes de iniciar as negociações, é preciso entender como escolher uma área para loteamento. Na etapa de captação é necessário projetar o empreendimento que será desenvolvido no local, para analisar se o terreno se enquadra nas especificidades da construção.
É preciso saber se o empreendimento será voltado para a área comercial, industrial, residencial ou mista, para que a escolha seja assertiva. Para que isso aconteça, a incorporadora deverá disponibilizar:
- Metragem das casas, dos apartamentos, das salas ou das lojas
- Áreas de convivência
- Quantidade de habitações ou espaços a serem construídos
Dessa forma, encontrar uma localização que se adeque às necessidades da construção será um processo mais rápido e com baixo desperdício de visitas a locais, aumentando a produtividade do projeto desde o início. Para além disso, cada nicho de mercado possui uma forma de negociação e saber como realizar essa ação é algo fundamental.
Pensando nisso, separei uma conversa sobre negociação de terrenos para incorporações com um dos maiores nomes da atualidade, o incorporador Caio Lobo. Assista e descubra como realizar uma interação comercial de loteamento bem-sucedida.
9 Estratégias de venda para Loteamentos
Utilizar estratégias para melhorar as vendas acaba sendo uma ótima forma de impulsionar o negócio, e, como um loteamento depende de diversas etapas técnicas para se tornar comercializável. Pensando em promover conhecimento e otimizar o processo, apresentarei 9 estratégias de venda que irão impulsionar o seu loteamento.
Análise da Localidade
A peça-chave da venda bem-sucedida de um loteamento é a localização. Exatamente como em um empreendimento já construído, o espaço de terreno precisa estar em uma localidade de desenvolvimento prévio ou adentrar em um projeto de construção urbana.
Dessa forma também será possível tanto analisar o valor de mercado, como calcular custo de loteamento baseando-se nos gastos de aquisição, comercialização da localidade e na projeção de seu desenvolvimento.
Definição de Público-alvo
Se você sabe exatamente para quem o loteamento será atrativo, vendê-lo não será uma tarefa complicada. É exatamente por esse motivo que definir o perfil do público-alvo irá colaborar com a otimização do tempo da jornada de compra.
Estabelecer o perfil da persona desenvolve assertivamente a estratégia do marketing para captar clientes. E, após o início do contato a equipe de atendimento poderá moldar as formas de interação e nutrição de forma que a venda seja concluída em um curto espaço de tempo.
Investimento em Marketing Digital
O marketing digital é a essência das vendas, principalmente no mercado imobiliário. Hoje, até para considerar que algo “se vende sozinho” é preciso demonstrar grande presença nas mídias digitais e sociais.
Portanto, investir nessa estratégia é alavancar os acessos aos anúncios e, consequentemente, alcançar um número maior de interessados no investimento. O engajamento dos anúncios, dados coletados e interações nas mídias digitais possibilitam à empresa a análise do impacto que o lançamento do empreendimento terá.
Construção do Tráfego Orgânico e Tráfego Pago
Ainda dentro do conceito de marketing digital é preciso construir o tráfego de anúncios para que o engajamento, e consequentemente, o alcance ao público-alvo seja ampliado. Desenvolver a presença nas mídias promove o produto de forma orgânica, mas, nos casos de vendas de loteamentos podem não alcançar amplamente o consumidor com esse perfil.
Portanto, é importante investir no ranqueamento de anúncios de forma paga, já que assim, a entrega do material de marketing alcançará um público muito maior. Isso agiliza o processo de captação e, com a capacidade de acessos potencializada, aumenta o número contatos interessados.
Utilização da Tecnologia
Utilizar a tecnologia em favor da captação de lotes otimiza o tempo de procura e potencializa as chances de escolher um local apto ao conceito do empreendimento. Uma ferramenta auxiliar nessa etapa é o Google Maps.
Ela colabora não apenas com o conhecimento, mas também com a averiguação da área em que está localizado e ainda possibilitará que os clientes consultem o loteamento. As ferramentas de localização podem auxiliar no entendimento de como fazer um projeto de loteamento e, principalmente, na análise da assertividade do investimento.
Mapa de disponibilidade 3D
Ainda pensando na utilização tecnológica, o auxílio do Google Earth é possível descobrir a disponibilidade de rede elétrica regional, assim como as edificações, árvores, obras de engenharia em torno do loteamento. Conhecer os arredores do terreno também colabora, e muito, para o desenvolvimento da venda.
Assim, investir em técnicas que ampliam a verificação de pontos importantes colaboram para que você conheça o loteamento e possa apresentá-lo aos clientes com convicção sobre a assertividade do investimento. Os mapas de disponibilidade 3D acabam ajudando não só com a verificação da localidade, mas, com a demonstração da veracidade do loteamento no momento de iniciar a venda.
Técnicas de Fidelização
A fidelização de clientes requer o desenvolvimento da experiência do cliente em todos os setores imobiliários. Para ampliar os índices de vendas de um loteamento é necessário investir na aplicação de técnicas que desenvolvem e estreitam o relacionamento com o cliente.
A tecnologia é uma grande aliada nessa etapa, pois a manutenção dessa relação acaba sendo potencializada. Nutrir o cliente, manter-se em contato e demonstrar interesse pela busca dele é o que levará essa pessoa a fazer parte da sua carteira de clientes e ainda divulgar a sua empresa para terceiros.
Atendimento de Clientes
Proporcionar um atendimento de alta qualidade e personalizado ao cliente aumenta e muito as chances de finalizar a venda. A preocupação com uma interação empresa-cliente está além do relacionamento entre a loteadora e incorporadora.
Por mais que essa relação seja comum quando o assunto é urbanização, um loteamento pode ser dividido e vendido separadamente a terceiros. É por isso que o atendimento ao cliente se torna uma ação corriqueira no dia a dia dos corretores desse setor e possibilitar um script que personalize o contato é uma aposta certeira para a continuidade da jornada do cliente.
Apresentação oficial do Loteamento
Se aproximar da linha de chegada do sucesso do negócio é a formalizar a disponibilidade do projeto, ou produto, no mercado. Portanto, a apresentação oficial do loteamento em ambientes de mídias sociais acaba sendo um importante passo para a divulgação.
É através desse lançamento que será possível analisar o impacto do investimento, quantos interessados evoluirão para a etapa de informação e assim, traçar planos de desenvolvimento para o loteamento.
O que você aprendeu até aqui:
É a empresa responsável pelo loteamento, desde a captação do terreno, até o investimento na construção de um empreendimento na área adquirida.
Não. O loteamento é uma área disposta de parcelamentos de solo para a urbanização desse espaço. Já o lote é uma metragem delimitada dentro desse terreno.
Ambos são espaços de aquisição urbana. Porém, enquanto o loteamento é apenas uma aquisição por lote vazio visando a construção e urbanização, os condomínios abrangem espaços de acesso social e áreas de lazer em áreas fracionadas.
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