Como uma incorporadora ganha dinheiro? Entenda como funciona a incorporação

Para entender como uma incorporadora ganha dinheiro é preciso estar por dentro do universo da incorporação, saber qual é o papel da incorporadora no processo de comercialização de imóveis e que problemas o incorporador precisa solucionar. 

Claro que um projeto de incorporação só vai existir na prática se houver lucro sobre o investimento. Entenda como uma incorporadora ganha dinheiro e como prever os lucros e não ter prejuízos no processo de incorporação.

Sumário

O que é uma incorporadora?

Como uma incorporadora ganha dinheiro: close nas mãos de uma pessoa em cima de uma mesa segurando um lápis em cima de vários papeis. Na mesa também um capacete de proteção.

Uma dúvida recorrente de quem está entrando no universo da incorporação é sobre a diferença entre incorporação e construção. E para entender como uma incorporadora ganha dinheiro é necessário saber essa diferença e o que caracteriza esse tipo de negócio. 

Uma incorporadora NÃO é uma construtora. O processo de incorporação vem antes da construção do empreendimento e diz respeito, dentre outras atividades, ao estudo de viabilidade de um projeto, à prospecção e negociação de terrenos e ao processo de vendas. 

Uma construtora pode, portanto, exercer o papel de incorporadora, mas não é necessariamente uma incorporadora. De forma geral, uma construtora lida com a execução física do projeto, enquanto uma incorporadora tem foco na concepção, desenvolvimento e financiamento do projeto. 

Etapas da Incorporação

Embora incorporadora e construtora tenham papeis essenciais na construção civil, as etapas de cada uma são diferentes. As etapas de uma incorporação são: 

  • Identificação da Oportunidade: isso inclui a pesquisa pelo terreno para futuros empreendimentos; 
  • Análise de Viabilidade: Esta etapa envolve aspectos legais, financeiros, de mercado e técnicos para determinar se o projeto é viável e lucrativo; 
  • Obtenção de Aprovações: É responsabilidade da incorporadora conseguir aprovações junto às autoridades municipais e regulatórias; 
  • Desenvolvimento de Projeto: Nessa etapa é feito o projeto arquitetônico e de engenharia; 
  • Venda das Unidades: A incorporadora promove as unidades do empreendimento na planta para conseguir compradores, que terão papel de investidores, já que os recursos pagos por eles vão ajudar a custear a obra enquanto ela acontece; 
  • Constituição de Condomínio: estabelece as regras e regulamentos que governarão a propriedade compartilhada. 

Conhecer essas etapas é essencial para entender como uma incorporadora ganha dinheiro. 

Mas, antes disso, vamos entender como uma incorporadora consegue o recurso financeiro necessário para dar início a obra, para que, só então, tenha retorno (lucro) com as suas atividades. 

Como uma incorporadora consegue dinheiro?

Como uma incorporadora ganha dinheiro: ilustração de várias moedas empilhadas de forma crescente e uma seta acompanhando as pilhas de moedas.

Para começar, é preciso entender que a principal modalidade de incorporação não tem o objetivo de vender imóveis e sim um projeto, ou seja, vender na planta. Quem compra na planta, portanto, financia a obra. Essa é uma das formas pelas quais um incorporador pode pagar por uma obra, chamada na incorporação de sub-rogação. 

Porém uma das grandes dores do incorporador é como conseguir recursos para custear as etapas de pré-obra e também existem alguns caminhos possíveis além de financiamento próprio, que nem sempre é uma opção viável. 

Algumas das opções são: 

  • Empréstimos Bancários: nesse caso os bancos avaliam a viabilidade do projeto e analisam a capacidade que o incorporador tem de devolver o empréstimo; 
  • Investidores privados: encontrar parceiros para investir nas etapas de pré-obra é uma boa saída. Nesse caso é oferecido em troca a participação nos lucros do projeto; 
  • Crowdfunding: através do financiamento coletivo é possível custear as etapas de pré-obra; 
  • Linhas de Crédito Específicas: Alguns bancos e instituições financeiras oferecem linhas de crédito específicas para aquisição de terrenos e desenvolvimento de projetos imobiliários. 

São opções bem distintas que servem a casos diferentes. Cada cenário deve ser analisado com cautela. 

No episódio 32 do CV na Prática Podcast conversando com o incorporador Caio Lobo sobre esses tipos de financiamento. Para se aprofundar no assunto veja o episódio:

Como uma incorporadora ganha dinheiro?

Agora que você entendeu o que faz um incorporador e como ele consegue recursos para exercer as suas atividades, é hora de saber como uma incorporadora obtém lucros através dessas operações. 

A resposta mais óbvia é que uma incorporadora ganha dinheiro através da venda das unidades de um empreendimento e, de fato, essa é a principal fonte de lucro. O Retorno sobre o investimento é obtido, então pela diferença entre o custo total do projeto e a venda das unidades. 

Mas existem ainda outras formas pelas quais uma incorporadora ganha dinheiro: 

Valorização do Imóvel

Nas etapas de desenvolvimento do projeto são feitas projeções do valor de venda do imóvel depois de pronto. 

No intervalo entre essa etapa e a finalização da construção, pode acontecer a valorização do imóvel, caso o mercado imobiliário esteja em ascensão. Nesse caso o valor do imóvel pode aumentar e a incorporadora pode vendar as unidades a preços mais altos do que o previsto. 

Valorização de Marca

Além da valorização do imóvel, existe, ainda, a possibilidade de haver a valorização da marca da incorporadora. 

Infográfico sobre experiencia do cliente

O resultado é o aumento no número de clientes e investidores e, consequentemente, aumento dos lucros a longo prazo. 

Taxa de Incorpórea

Em alguns países, as incorporadoras podem cobrar uma taxa de incorporação dos compradores no momento da venda.  

Essa taxa é uma porcentagem do valor da unidade e serve para cobrir os custos de desenvolvimento, como a obtenção de aprovações e a elaboração de projetos. 

Receitas com Áreas Comuns

Em empreendimentos residenciais ou comerciais, a incorporadora pode reter a propriedade de áreas comuns, como piscinas, áreas de lazer, espaços comerciais ou espaços de estacionamento, e obter receitas com a locação ou venda dessas áreas. 

Gestão de Imóveis

Algumas incorporadoras também ganham dinheiro através de serviços de gestão de propriedades, incluindo a administração de condomínios, o que gera receita adicional por meio de taxas de administração. 

Taxas de consultoria e gestão

Além de desenvolver projetos para venda direta, uma incorporadora pode prestar serviços de desenvolvimento para terceiros e cobrar taxas de consultoria e gestão. 

Essa é uma forma menos comum de uma incorporadora ganhar dinheiro se comparada ao lucro sobre a venda do imóvel, mas também é possível. 

Aprenda a fazer um Plano de Negócio para incorporadoras e construtoras.

Projetos imobiliários e previsibilidade

A primeira pergunta do incorporado antes de iniciar um projeto de incorporação é: como vou ter lucro com o projeto? Claro que um projeto só vai seguir adiante se o retorno sobre o investimento for significativo. A resposta para essa pergunta surge, então, de uma longa etapa de pesquisas. 

Antes do projeto de arquitetura, por exemplo, é necessário realizar um estudo de viabilidade, que envolve prognóstico de lucro e pesquisa de mercado. 

Para entender como são feitos esses estudos e conseguir fazer com que o seu projeto tenha previsibilidade, veja o vídeo abaixo de Jamil Rahme, incorporador há mais de 30 anos, professor do CIE e autor do MiiP- Método Incorporação Imobiliária:

O que você aprendeu até aqui

O que é uma incorporadora? 

É uma empresa ou entidade responsável pelo desenvolvimento de projetos imobiliários, negociação de terrenos, identificação de oportunidades de investimento, financiamento, licenciamento e aprovações.

Qual é a diferença entre incorporadora e construtora? 

A principal diferença entre uma incorporadora e uma construtora é que a construtora é responsável por tudo que envolve o processo de construção, enquanto a incorporadora procura oportunidades de investimentos, faz a ponte entre a aquisição do terreno e a construção, faz o projeto imobiliário e cuida das vendas, de fato. 

Como uma incorporadora pode lucrar? 

Uma incorporadora pode lucrar através, também, dos serviços prestados e não só com a venda do imóvel, muito embora essa seja a principal fonte de lucro do incorporador. 

Como uma incorporadora ganha dinheiro?

Existem algumas formas pelas quais uma incorporadora pode ganhar dinheiro. Algumas delas são: através da venda do imóvel, da valorização do imóvel ou da marca, da taxa incorpórea, de receitas com áreas comuns de empreendimentos, através de serviços de gestão e consultoria. 

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