Para entender como uma incorporadora ganha dinheiro é preciso estar por dentro do universo da incorporação, saber qual é o papel da incorporadora no processo de comercialização de imóveis e que problemas o incorporador precisa solucionar.
Claro que um projeto de incorporação só vai existir na prática se houver lucro sobre o investimento. Entenda como uma incorporadora ganha dinheiro e como prever os lucros e não ter prejuízos no processo de incorporação.
Sumário
O que é uma incorporadora?
Uma dúvida recorrente de quem está entrando no universo da incorporação é sobre a diferença entre incorporação e construção. E para entender como uma incorporadora ganha dinheiro é necessário saber essa diferença e o que caracteriza esse tipo de negócio.
Uma incorporadora NÃO é uma construtora. O processo de incorporação vem antes da construção do empreendimento e diz respeito, dentre outras atividades, ao estudo de viabilidade de um projeto, à prospecção e negociação de terrenos e ao processo de vendas.
Uma construtora pode, portanto, exercer o papel de incorporadora, mas não é necessariamente uma incorporadora. De forma geral, uma construtora lida com a execução física do projeto, enquanto uma incorporadora tem foco na concepção, desenvolvimento e financiamento do projeto.
Etapas da Incorporação
Embora incorporadora e construtora tenham papeis essenciais na construção civil, as etapas de cada uma são diferentes. As etapas de uma incorporação são:
- Identificação da Oportunidade: isso inclui a pesquisa pelo terreno para futuros empreendimentos;
- Análise de Viabilidade: Esta etapa envolve aspectos legais, financeiros, de mercado e técnicos para determinar se o projeto é viável e lucrativo;
- Obtenção de Aprovações: É responsabilidade da incorporadora conseguir aprovações junto às autoridades municipais e regulatórias;
- Desenvolvimento de Projeto: Nessa etapa é feito o projeto arquitetônico e de engenharia;
- Venda das Unidades: A incorporadora promove as unidades do empreendimento na planta para conseguir compradores, que terão papel de investidores, já que os recursos pagos por eles vão ajudar a custear a obra enquanto ela acontece;
- Constituição de Condomínio: estabelece as regras e regulamentos que governarão a propriedade compartilhada.
Conhecer essas etapas é essencial para entender como uma incorporadora ganha dinheiro.
Mas, antes disso, vamos entender como uma incorporadora consegue o recurso financeiro necessário para dar início a obra, para que, só então, tenha retorno (lucro) com as suas atividades.
Como uma incorporadora consegue dinheiro?
Para começar, é preciso entender que a principal modalidade de incorporação não tem o objetivo de vender imóveis e sim um projeto, ou seja, vender na planta. Quem compra na planta, portanto, financia a obra. Essa é uma das formas pelas quais um incorporador pode pagar por uma obra, chamada na incorporação de sub-rogação.
Porém uma das grandes dores do incorporador é como conseguir recursos para custear as etapas de pré-obra e também existem alguns caminhos possíveis além de financiamento próprio, que nem sempre é uma opção viável.
Algumas das opções são:
- Empréstimos Bancários: nesse caso os bancos avaliam a viabilidade do projeto e analisam a capacidade que o incorporador tem de devolver o empréstimo;
- Investidores privados: encontrar parceiros para investir nas etapas de pré-obra é uma boa saída. Nesse caso é oferecido em troca a participação nos lucros do projeto;
- Crowdfunding: através do financiamento coletivo é possível custear as etapas de pré-obra;
- Linhas de Crédito Específicas: Alguns bancos e instituições financeiras oferecem linhas de crédito específicas para aquisição de terrenos e desenvolvimento de projetos imobiliários.
São opções bem distintas que servem a casos diferentes. Cada cenário deve ser analisado com cautela.
No episódio 32 do CV na Prática Podcast conversando com o incorporador Caio Lobo sobre esses tipos de financiamento. Para se aprofundar no assunto veja o episódio:
Como uma incorporadora ganha dinheiro?
Agora que você entendeu o que faz um incorporador e como ele consegue recursos para exercer as suas atividades, é hora de saber como uma incorporadora obtém lucros através dessas operações.
A resposta mais óbvia é que uma incorporadora ganha dinheiro através da venda das unidades de um empreendimento e, de fato, essa é a principal fonte de lucro. O Retorno sobre o investimento é obtido, então pela diferença entre o custo total do projeto e a venda das unidades.
Mas existem ainda outras formas pelas quais uma incorporadora ganha dinheiro:
Valorização do Imóvel
Nas etapas de desenvolvimento do projeto são feitas projeções do valor de venda do imóvel depois de pronto.
No intervalo entre essa etapa e a finalização da construção, pode acontecer a valorização do imóvel, caso o mercado imobiliário esteja em ascensão. Nesse caso o valor do imóvel pode aumentar e a incorporadora pode vendar as unidades a preços mais altos do que o previsto.
Valorização de Marca
Além da valorização do imóvel, existe, ainda, a possibilidade de haver a valorização da marca da incorporadora.
O resultado é o aumento no número de clientes e investidores e, consequentemente, aumento dos lucros a longo prazo.
Taxa de Incorpórea
Em alguns países, as incorporadoras podem cobrar uma taxa de incorporação dos compradores no momento da venda.
Essa taxa é uma porcentagem do valor da unidade e serve para cobrir os custos de desenvolvimento, como a obtenção de aprovações e a elaboração de projetos.
Receitas com Áreas Comuns
Em empreendimentos residenciais ou comerciais, a incorporadora pode reter a propriedade de áreas comuns, como piscinas, áreas de lazer, espaços comerciais ou espaços de estacionamento, e obter receitas com a locação ou venda dessas áreas.
Gestão de Imóveis
Algumas incorporadoras também ganham dinheiro através de serviços de gestão de propriedades, incluindo a administração de condomínios, o que gera receita adicional por meio de taxas de administração.
Taxas de consultoria e gestão
Além de desenvolver projetos para venda direta, uma incorporadora pode prestar serviços de desenvolvimento para terceiros e cobrar taxas de consultoria e gestão.
Essa é uma forma menos comum de uma incorporadora ganhar dinheiro se comparada ao lucro sobre a venda do imóvel, mas também é possível.
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Projetos imobiliários e previsibilidade
A primeira pergunta do incorporado antes de iniciar um projeto de incorporação é: como vou ter lucro com o projeto? Claro que um projeto só vai seguir adiante se o retorno sobre o investimento for significativo. A resposta para essa pergunta surge, então, de uma longa etapa de pesquisas.
Antes do projeto de arquitetura, por exemplo, é necessário realizar um estudo de viabilidade, que envolve prognóstico de lucro e pesquisa de mercado.
Para entender como são feitos esses estudos e conseguir fazer com que o seu projeto tenha previsibilidade, veja o vídeo abaixo de Jamil Rahme, incorporador há mais de 30 anos, professor do CIE e autor do MiiP- Método Incorporação Imobiliária:
O que você aprendeu até aqui
É uma empresa ou entidade responsável pelo desenvolvimento de projetos imobiliários, negociação de terrenos, identificação de oportunidades de investimento, financiamento, licenciamento e aprovações.
A principal diferença entre uma incorporadora e uma construtora é que a construtora é responsável por tudo que envolve o processo de construção, enquanto a incorporadora procura oportunidades de investimentos, faz a ponte entre a aquisição do terreno e a construção, faz o projeto imobiliário e cuida das vendas, de fato.
Uma incorporadora pode lucrar através, também, dos serviços prestados e não só com a venda do imóvel, muito embora essa seja a principal fonte de lucro do incorporador.
Existem algumas formas pelas quais uma incorporadora pode ganhar dinheiro. Algumas delas são: através da venda do imóvel, da valorização do imóvel ou da marca, da taxa incorpórea, de receitas com áreas comuns de empreendimentos, através de serviços de gestão e consultoria.
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