Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento: Como calcular? 

A taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento são indicadores fundamentais para a evolução de uma construção. 

O trabalho da incorporadora ou construtora após definir um loteamento e o projeto do empreendimento, é preciso iniciar a preparação do canteiro de obras. É nessa etapa que os cálculos de área serão feitos. 

Os indicadores seguem regras e é a partir dos resultados desses que a integridade do terreno e da construção se preservam. Portanto, além de conhecer os principais critérios de cálculo de áreas de construção, é preciso aprender a utilizá-los. 

Pensando nisso, esse artigo irá abordar a importância da taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, além de explorar suas fórmulas de cálculo.

Imagem do Calendário Imobiliário 2024

Quais são os principais indicadores do setor de construção? 

Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento: close nas mãos de uma pessoa apontando para ilustrações de gráficos com uma caneta.

Um empreendimento não é um projeto simples de ser construído. Existem milhares de etapas que exigem cálculos, métricas e estatísticas que desenvolvem a construção de forma correta. 

Sendo assim, os indicadores que medem as áreas e são ferramentas fundamentais para garantir a efetividade das obras. Isso significa que: a taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, por exemplo, são essenciais para a análise das necessidades de modificações no solo. 

Dessa forma, a preservação correta do solo e do meio ambiente serão garantidas com base em cálculos precisos sobre a racionalização do uso da área. Consequentemente a qualidade da estruturação e da construção é potencializada e o espaço é aproveitado de forma sustentável e assertiva. 

O que é taxa de ocupação?

A taxa de ocupação é o indicador primário que identifica a relação entre área de construção e área de terreno. Essa define a consistência do solo que será ocupado pelo empreendimento e busca garantir que as moradias e comércios possam habitar os espaços de forma cômoda e segura

A porcentagem da TO indica a quantidade do terreno que será utilizada para construção, a edificação de um espaço inclui as estruturas como: 

  • Varandas 
  • Telhados 
  • Coberturas de Garagem 

A principal funcionalidade da taxa de ocupação é limitar o crescimento das construções, para evitar uma superlotação de espaços e a degradação do solo. Geralmente, as instituições municipais estabelecem um limite máximo para a taxa de ocupação e a legislação exige que o restante do terreno não construído seja utilizado para manter: 

  • Jardins 
  • Parques verdes 
  • Praças 
  • Parques infantis 

Para além disso, a avaliação da taxa de ocupação trabalha em conjunto com outro cálculo de análise de área a ser construída e preservada. A seguir, abordarei esse outro sistema de indicação.  

O que é coeficiente de aproveitamento?

Assim como a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento é um indicador essencial para medir a relação de áreas. Nesse sistema, a análise das áreas edificadas, exclusão de áreas não computáveis e a área do próprio terreno.  

O CA utiliza-se de um cálculo preciso para determinar a quantidade de m² que poderá ser construído sem danificar o solo e a própria estrutura do empreendimento. O coeficiente de aproveitamento é decisivo na limitação de construções em áreas urbanas. 

E isso é a forma mais adequada de regulamentar o zoneamento de cidade, preservar a qualidade do solo e o meio ambiente. A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento têm regulamentos estabelecidos pelas instituições públicas, ou seja, suas diretrizes variam de acordo com a localidade e finalidade do empreendimento. 

O que é taxa de permeabilidade?

Outro indicador importante para as incorporadoras e construtoras, é a taxa de permeabilidade. Essa amplia a efetividade da preservação do solo e do meio ambiente. 

O cálculo dessa taxa avalia a proporção de áreas permeáveis, como canteiros e jardins, em relação à totalidade da área de terreno e a pretensão de construção. Dessa forma, os espaços verdes e áreas de permeabilização natural são garantidos, e ainda diminuem a sobrecarga de sistemas de drenagem artificial e consequentemente a recorrência de alagamentos e enchentes. 

A porcentagem exigida, geralmente, é de no mínimo 15%, dependendo da cidade e do próprio projeto de construções urbanas centrais essa pode ser menor ou maior. Já em áreas rurais a porcentagem pode atingir 80%.  

Como calcular taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento?

Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento: imagem das mãos de uma pessoa numa mesa segurando alguns papeis com uma das mãos e, com a outra, usando uma calculadora.

Como você pode ver até aqui, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento são indicadores projetados através de cálculos. Portanto, irei apresentar agora as fórmulas para obter os resultados das equações que garantem os padrões de uma construção. 

Antes de entender o cálculo da taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento é preciso relembrar que garagens cobertas são áreas construídas, entretanto piscinas e subsolos não entram na equação. E, apenas marquises e beirais com mais de 1m² devem entrar nos cálculos

A fórmula de cálculo de uma taxa de ocupação é: (Área total do pavimento térreo + Área total excedente dos demais pavimentos) / Área total do terreno. Exemplificando o cálculo da taxa de ocupação:  

Infográfico sobre experiencia do cliente
  • Em um terreno de 300m² com o projeto de uma casa térrea de 100m² a taxa de conversão será calculada assim: 300m²/100m² = 3,0. Ou seja, a taxa de conversão do terreno é de 3,0

Já a fórmula para calcular o coeficiente de aproveitamento é: Área total construída / Área do terreno. Por exemplo: 

  • O projeto de um terreno de 400 m² for construir uma casa de dois pavimentos, cada um com 160m² a o cálculo seria (160m²x 2 pavimentos) /400m²= 0,8. Resultando em 0,8 de coeficiente de aproveitamento

Para que você entenda melhor o processo de cálculo da taxa de conversão e do coeficiente de aproveitamento, separei um material que irá contribuir com o seu aprendizado. 

Como calcular o TP?

A Taxa de Permeabilidade, também conhecida como TP, não faz parte da assertividade do cálculo da taxa de ocupação. Isso porque a TP representa a capacidade de um ambiente poroso, solo ou rochedo, de habilitar o fluxo hídrico.  

Assim, para realizar o cálculo da taxa de permeabilidade você não precisará necessariamente do cálculo de taxa de ocupação, mas é importante que ambos sejam executados. Desse modo, existe uma fórmula geral que se refere ao método de permeâmetro de carga constante, baseada em: 

  • K como representante da taxa de permeabilidade, explicando as unidades apropriadas, sejam essa cm/s ou m/s
  • Q é a representação do fluxo de água, meio poroso, em suas unidades de volume por unidade de tempo, como por exemplo litros gerados por segundo
  • L é destinado à altura do meio poroso, representado por unidades de comprimento, tenha essa divisão de espaço centímetros ou metros. 
  • A equivale a área diagonal do meio poroso, revelando as unidades de área em cm² ou m²
  • H significa a diferença de altura de água, exemplificada em unidades de comprimento de centímetros ou metros
  • t revela o tempo decorrido e é representado por segundos

A fórmula dessa construção de cálculo é: 

Fórmula para calcular a Taxa de Permeabilidade exemplificada em cálculo matemático.

Como calcular taxa de ocupação e permeabilidade?

Dentro do contexto do cálculo da taxa de ocupação, a permeabilidade analisada será essencial para a avaliação do projeto. Isso porque a construção de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais necessita da validação dos parâmetros de escoamento e absorção fluída de água. 

Entretanto, o cálculo da taxa de ocupação é utilizado para medir o espaço de um terreno e expor sua capacidade de utilização total, o cálculo de permeabilidade depende das metodologias de teste e das propriedades de utilização do solo.  

Para calcular a taxa de permeabilidade é só utilizar a equação abordada no tópico anterior e seguir o passo a passo de: 

  • Preparar o equipamento de testagem do solo. 
  • Retirar e analisar uma amostra do solo retirando todos os detritos e materiais que possam ter vindo com esse. 
  • Separar e posicionar um equipamento fazendo com que a extremidade inferior do funil esteja nivelada com a marca de zero de uma proveta. 
  • Cronometrar o tempo de absorção da água assim que despejá-la. 
  • Observar e registrar a altura da coluna de água na proveta contando os intervalos regulares de tempo. 

Já o cálculo da taxa de ocupação tem como fórmula:  

Fórmula para Cálculo da Taxa de Ocupação representada por algarismos matemáticos próprios.

Exemplificando a aplicação dessa, quando se tem um terreno com área total de 1000 m² e constrói-se uma casa de 150m² o cálculo da taxa de ocupação seria: 

Imagem do cálculo da taxa de ocupação representada por algarismos matemáticos.

Assim, a taxa de ocupação desse terreno seria de exatos 15%

Qual é a diferença entre taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento?

A diferença entre o cálculo da taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento é percebida quando a TO se ocupa do percentual de área ocupada apenas na projeção horizontal. Enquanto a CA expõe todas as áreas em metros quadrados, verticais e horizontais, somando inclusive todos os pavimentos existentes no terreno

Da mesma forma a taxa de permeabilidade é vinculada à porcentagem de área do terreno, seja construída ou reservada para ambientes verdes. Cada cálculo e métrica exerce uma funcionalidade diferente dentro do sistema de construção, entretanto, coexistem e são necessárias para que o desenvolvimento da obra seja bem-sucedido

Além de exemplificar os pontos de divergência, separei um material que colabora com a definição de para que serve taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento dentro do contexto da construção civil

Onde a taxa de permeabilidade se encaixa diante desses conceitos?

Assim como o coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação, a taxa de permeabilidade é um importante indicador de desenvolvimento estrutural na fase de construção de um empreendimento. É utilizada principalmente em projetos de grandes centros urbanos. 

Enquanto os outros dois indicadores qualificam a área em que o empreendimento será desenvolvido, essa taxa indica se existem pontos de escoamento de água seguros. É a partir disso que a construtora irá estabelecer a seguridade da construção em momentos de grande fluxo fluvial

Os indicadores de taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento são os primeiros passos iniciar as modificações do solo. Enquanto a taxa de permeabilidade é a sequência que garante uma estruturação sólida e um empreendimento seguro tanto em sua fase de construção, quanto a longo prazo para os futuros moradores. 

Aprendizados do texto

Qual a relação entre coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação?

O coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação são indicadores fundamentais para garantir um planejamento urbano bem-sucedido em torno da eficiência e sustentabilidade. Um não se desenvolve sem o outro. 

Como saber qual a taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento?

Para saber quais são os dados de uma taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento é preciso calcular a área do terreno e as projeções de construção. 

Como saber qual o coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação de um terreno?

Na taxa de ocupação calcula-se: (Área total do pavimento térreo + Área total excedente dos demais pavimentos) / Área total do terreno. E, em um coeficiente de aproveitamento calcula-se: Área total construída / Área do terreno. 

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