PropCo: A nova tendência do setor imobiliário brasileiro

Já ouviu falar sobre o PropCo na sua rotina de trabalho? 

Ainda que você esteja há muitos anos no mercado imobiliário, pode não saber o significado do termo. Isso porque é uma nova tendência para o setor no Brasil e está começando a trilhar seu caminho de sucesso. 

Ações e soluções para a gestão de incorporadoras são criadas, modificadas e atualizadas a todo o momento. A tecnologia e o mercado imobiliário andam juntos para possibilitar o impulsionamento do setor e torná-lo ainda mais importante, principalmente, economicamente. 

Trazer um conceito popularizado nos Estado Unidos para o Brasil, promete inovar a gestão de propriedades imobiliárias. Assim, o PropCo se tornará uma tendência que você, incorporador precisa conhecer. 

Pensando na construção do seu conhecimento, irei apresentar esse conceito, suas funcionalidades e características nesse artigo. E então, vamos juntos nessa jornada de conhecimento?

PropCo: O que significa?

PropCo: foco nas mãos de duas mulheres gesticulando, com lápis na mão. Elas estão num escritório, na frente de uma mesa com papeis com gráficos, notebook e miniatura de edifícios.

PropCo é a sigla de Property Company, traduzindo para o português Empresa de Propriedade. Esse tipo de companhia concentra seu gerenciamento e desenvolvimento em propriedades imobiliárias, que incluem: residenciais, comerciais, industriais entre outros tipos de imóveis do mercado. 

O PropCo se refere aos fundos de investimento imobiliário ou divisões corporativas, como por exemplo os fundos imobiliários estadunidenses, os REITS. Esses correspondem aos FIIs brasileiros, apesar de serem parecidos existem diferenças entre as ações muito além dos países de operação

Os REITS, podem ser referidos como as partes da empresa que detém ativos físicos, por isso se encaixam no conceito de PropCo. Vale ressaltar que acabam se distanciando da ação OpCo, a Operating Company, que se concentra nas execuções de tarefas diárias

O PropCo é associado a empresa imobiliária que se ocupam da gestão, administração e operação direta de propriedades. No Brasil, está alinhada a estruturas de investimentos sobre ativos imobiliários aplicados por startups, como veremos a seguir. 

Qual é a atuação do PropCo no Brasil?

Como pontuado anteriormente, o conceito de PropCo está emparelhado ao FIIs, entretanto pode deter variações entre esses e os FIDCs. Além desses, acaba se estruturando em emissões de debêntures, os títulos de crédito expedidos por empresas e negociados no mercado de capitais, e até mesmo holdings temporárias. 

Existe uma expectativa de que 20% das startups que disponibilizam soluções para o setor imobiliário podem obter sucesso ao explorar a ação PropCo no seu dia a dia. Segundo projeções da Terracotta Ventures sobre as construtechs e proptechs, o volume de capital pode chegar a R$ 2 Bilhões com o investimento nesse conceito de empresa de propriedade

No mercado do Brasil, os fundos imobiliários alinhados às startups que organizam e disponibilizam apartamentos para locação vêm sendo extremamente bem-sucedidos. Como por exemplo a CondoConta, que levantou cerca de R$ 20 milhões com a emissão de debêntures nos últimos anos. 

Startups que atuam no modelo de home equity estão sendo cada vez mais buscado em níveis de investimentos. Isso significa que a ação PropCo estrutura de forma assertiva os investimentos, diminui o custo de capital e cria oportunidades para proptechs e construtechs iniciantes, sendo extremamente bem-sucedida e ganhando cada vez mais espaço no mercado. 

REITs X FIIs

PropCo: imagem vista de cima de um gráfico e algumas miniaturas de casa em cima.

Para falar do conceito de PropCo, é preciso repassar o significado das ações REITs e do FIIs. Como essa ação foi criada nos Estados Unidos, a base dela são o Real Estate Investment Truts, entretanto é preciso lembrar que os Fundos de Investimento Imobiliário é que regulamentam e movimentam o mercado nacional. 

Ambas as operações são muito parecidas em suas atuações, mas, existem divergências que precisam ser pontuadas. Enquanto os REITs distribuem significativamente os lucros com os dividendos, entorno de 90%, já o FIIs apesar de ter a mesma característica de distribuição mensal ou trimestral, entretanto a divisão ultrapassa os 95%

A principal diferença entre esses está na forma de aquisição, pois o FIIs é adquirido tanto no mercado primário de criação e emissão de títulos, quanto no secundário que negocia a aquisição entre investidores. Já os REITs são exclusivamente negociados através do mercado secundário

Além disso, como as leis e normas dos EUA e do BR são próprias, as implicações fiscais, registros e operações podem ter variações. Porém, ambos oferecem a oportunidade de ampliar o portifólio de ativos que geram fluxos de renda para os investidores. 

Estrutura PropCo

PropCo: close na mão de uma pessoa atrás de uma mesa apontando para a ilustração em 3D de um edifício na mesa. Em cima da mesa vemos ilustrações de um mapa e alguns prédios.

Agora que você conhece um pouco mais sobre o que é PropCo e quais são suas especificidades no mercado imobiliário, irei abordar a estrutura a qual a ação se molda. Como a gestão direta de propriedades engloba responsabilidades administrativas e operacionais, a quantidade de tarefas pode ser múltipla, dependendo do tipo e do setor em qual se enquadra. 

Assim, as principais atividades exercidas pelo PropCo incluem: 

Manutenção

A PropCo colabora com a garantia de que as propriedades disponibilizadas se enquadrem em condições de habitação. Portanto, exigem uma manutenção regular que envolve a agilidade no desenvolvimento de reparos, renovações e ações preventivas. 

Imagem do lançamento imobiliário na prática

Os PropCos agilizam essas ações e potencializam a segurança dos imóveis e a funcionalidade proposta aos espaços. 

Gestão de Inquilinos

Caso o PropCo seja aplicado em locações, será responsabilizado pela gestão de inquilinos. Nesses casos, precisará organizar a seleção de locatários, cobranças de aluguéis, solucionar problemas das propriedades e atender os ocupantes dos imóveis em suas necessidades. 

Contabilidade

Outra responsabilidade do PropCo é acessar e manter registros financeiros sobre ações em torno das propriedades. Além disso, processará os pagamentos de aluguéis, gerenciará orçamentos e relatará o desempenho financeiro das propriedades em sua carteira, promovendo uma gestão imobiliária completa para as empresas do setor que a implementem. 

Marketing de Locação

O marketing é uma parte crucial de qualquer negócio, e no mercado imobiliário o PropCo pode ser um potencializador dessa ação. Propriedades comercializadas, sejam para locação ou venda, tem uma gestão direta que envolve a atração de clientes e ter um processo definido e organizado impulsiona a assertividade dessa etapa da jornada de compra e da própria finalização das negociações de aluguel e aquisição. 

Regulamentação

A garantia de conformidade de regulamentações diante das normas locais, estaduais e federais é um processo essencial do setor. Assim, o PropCo coopera com a regulamentação analisando e garantindo o cumprimento dos códigos de construção, regulamentos ambientais e as leis, principalmente, que envolvem contratos de locação. 

Seguridade

A segurança é a palavra-chave para garantir que as empresas cumpram com as expectativas dos clientes e evitem ações judiciais. É de responsabilidade das empresas confirmar que os sistemas de segurança estejam instalados e funcionando, implementar procedimentos para emergências e garantir o padrão de segurança dos imóveis disponibilizados. 

O que você aprendeu nesse artigo: 

O que é PropCo? 

É a sabreviação para referir-se à “Property Company” ou “Propriedade da Empresa”. Que significa a criação de uma entidade secundária empresarial para deter e gerenciar imóveis de sua cartela de propriedades. 

Qual a função do PropCo? 

O PropCo realiza a transferência de propriedades e dívidas relacionadas para uma subsidiária, OpCo, vantagens relacionadas a questões de financiamento e classificação de crédito. 

O que são acordos de negócios OpCo/PropCo? 

Corresponde a um negócio de empresa operacional com uma empresa de operação imobiliária. Onde uma empresa subsidiária (OpCo) possui todas as propriedades geradoras de receita em vez da empresa principal (PropCo). 

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