O que é permuta de imóveis: Entenda essa negociação

Se você nunca se perguntou o que é permuta de imóveis e como esse tipo de processo se desenvolve, está desatualizado sobre uma das modalidades da jornada de compra no mercado imobiliário. 

As formas de negociação do mercado atualizam-se de acordo com fatores comerciais, empresariais e de consumo. Assim, antigas formas de adquirir bens de consumo acabam retornando à sociedade, com releituras e seguridades judiciais.  

É exatamente o caso da permuta de imóveis, que já foi muito comum e perdeu seu espaço ao longo dos anos com a modernização e ampliação de recursos de crédito imobiliário. Porém, esse conceito está retornando ao mercado e é necessário se manter atualizado. 

Nesse artigo, você conhecerá mais sobre esse tema e compreenderá como a sua aplicabilidade movimenta o setor financeiro e imobiliário. Vamos nessa jornada de atualização de informações? 

Sumário

Permuta de imóveis: Quais as principais características?

Segundo a cultura popular, a troca de itens, serviços ou até mesmo imóveis é uma prática de aquisição passada através dos séculos. As moedas que você conhece não existem há tanto tempo quanto o sistema de troca, comumente conhecido hoje como permuta. 

Esse tipo de negociação acabou entrando em desuso há alguns anos, mas, com as regulamentações e métodos de compra e venda sendo reformulados acabou retornando, inclusive ao mercado imobiliário. Então, o que é permuta de imóveis dentro do sistema atual? 

Representa um sistema de negociação que ocorre em um prazo menor do que as negociações convencionais. Mas isso não significa que os métodos atuais perderão espaço, é apenas uma vertente alternativa da jornada de compra. Para entender melhor o funcionamento desse processo, separei um material explicativo simples. 

Conclui-se que a permutação imobiliária se trata de um método de obtenção de uma propriedade mediante a oferta de um bem equivalente ao objeto de interesse. E é válido lembrar que existem diversas formas de realizar essa transação.  

Não há uma restrição de troca, por exemplo: o primeiro comprador poderá estar interessado em uma casa e ofertar a permuta de um apartamento.  

Ainda assim, existem regras que amparam os proprietários para que nenhuma das partes esteja em desvantagem, como apresentarei no próximo tópico. 

As três possibilidades de permutação 

Engana-se quem pensa que a permuta de imóveis com valores diferentes não pode ocorrer, ou mesmo que a única forma de negociação seja “trocar” um imóvel por outro do mesmo valor e com a localização semelhante.  

Irei apresentar as três principais possibilidades dentro do que é a permuta de imóvel e como essas se desenvolvem. 

1. A permutação com torna de valor acontece quando um dos imóveis possuí um valor de mercado maior do que o outro. Nesse caso o segundo proprietário está interessado em adquirir o imóvel com maior valor, portanto, terá que retornar à outra parte o custo equivalente ao restante da propriedade. 

2. A permuta sob valor equivalente acontece quando ambas as propriedades possuem o mesmo valor de mercado. É a negociação mais comum e tende a ocorrer em transações de imóveis do mesmo bairro, residencial ou condomínio, pois os valores acabam sendo semelhantes.  

3. Em uma permutação completa é como a de torna, o primeiro comprador possui um imóvel com um valor abaixo ao que deseja adquirir. Nesse caso, ele terá que completar o valor da propriedade, lembrando que há o pagamento da comissão e os custos exigidos para a documentação e a validação da titularidade do imóvel diante do cartório regional.   

O que diz a lei sobre esse tipo de ação?

Por não se tratar de uma transação e negociação de compra e venda convencional, a permuta imobiliária tende a evidenciar dúvidas sobre a garantia do repasse e a seguridade de sua realização. Entretanto, a permutação é uma ação legalizada e protegida pelo Código Civil, além de ser exigido um contrato registrado em cartório. 

A transação sob esse tipo de ação é advinda de um processo antigo de aquisição de bens, e que ainda se mantém fortemente ativo em algumas partes do país. A questão é que, atualmente, esse tipo de processo é assegurado e realizado mediante uma série de protocolos legais. 

Nessa espécie de contrato, o acordo é, segundo o Capítulo II, da Lei 10.406:

 

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: 
I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; 
II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. 

Isso significa que, em uma permuta de imóvel, ambas as partes devem se comprometer com a finalização da negociação, e, caso haja desistência, as despesas referentes às etapas posteriores devem ser devidamente pagas. Vale ressaltar que é imprescindível a igualdade entre os valores para que nenhuma das partes se prejudique pela quebra do contrato de repasse da propriedade.  

O contrato de permuta de imóveis

Já exemplifiquei o que significa permuta de imóveis, e, por mais que seja uma ação com menos etapas, é fundamental que as negociações sejam embasadas mediante um contrato. A essencialidade desse documento ocorre para assegurar a transação, protegendo as partes envolvidas e promovendo a segurança, de forma jurídica, caso ocorram intercorrências. 

Se trata de um documento oficial, formalizado e estruturado para repassar a escritura pública e o registro de matrícula do imóvel. Portanto, em um contrato de permuta de imóveis devem constar as informações de: 

• Documentação pessoal das partes interessadas 
• Valor dos imóveis estipulado mediante dados do mercado 
• Localização, tempo de construção, metragem e características do imóvel 
• Custos de tributação das propriedades 
• Data estipulada para a entrega dos imóveis 

As cláusulas especificas como as de retorno de valores, previsão de entrega e encargos do processo podem ser revistas e alteradas antes da assinatura contratual. Se os imóveis possuírem o mesmo valor de mercado estarão isentos da taxação adicional do imposto de renda.  

Caso haja cobrança torna, ambas as partes deverão custear entre 4% ou 6% do valor total da propriedade no momento da assinatura contratual. Sem essa previsibilidade, o documento da escritura pública deverá ser incluso no contrato.  

Por fim, como a responsabilidade de custear a transação e a comissão do corretor está dividida igualmente entre os responsáveis pela ação. O acordo a ser fechado é menos demorado e mais vantajoso tanto para os interessados na negociação quanto para o corretor.  

Perguntas sobre permuta de imóveis: Informando o corretor

As delimitações e regras sobre uma negociação imobiliária são diversas, e, para compreender o que é permuta de imóveis no dia a dia do profissional de negociações, é preciso ir além delas e perguntar diretamente sobre os pontos afetados por esse processo.  

Todo o processo de compra e venda imobiliário requer um intermediário: o corretor. E nos casos de permuta de imóveis esse profissional não deve ser dispensado. Portanto, as dúvidas desses profissionais também ajudam a construir um conhecimento sobre o assunto e é por isso que separei as perguntas frequentes acerca do tema. 

As respostas consolidarão as apresentações prévias e demonstrarão a perspectiva da recepção dos profissionais em relação à permuta de imóveis. Preparado para mais um capítulo sobre a realização desse processo imobiliário? 

Como é calculada a comissão sob permuta?

Em uma transação convencional, o responsável pelo pagamento da comissão é o interessado em vender um imóvel. No caso da permuta os honorários são devidos ao corretor diante de sua intermediação no processo e a comissão é dividida entre as partes interessadas.  

O cálculo do comissionamento mediante uma situação de permuta é baseado na porcentagem do estado em que essa foi efetuada. Segundo a tabela destacada pelo CRECI regional, a remuneração pode variar entre 6% a 8% do valor total do imóvel.  

Mas, em uma situação de permuta, não são dois imóveis a serem negociados? Não necessariamente, porém, nesses casos, o corretor terá uma dupla remuneração. Isso quer dizer que o comissionamento será calculado sobre os valores de cada um dos imóveis negociados.  

É vantajoso negociar uma permuta?

Como o corretor de imóveis recebe por realização de uma negociação de compra e venda, então como seria uma vantagem trabalhar com a permuta imobiliária? Você viu em um dos tópicos desse artigo que o comissionamento é basicamente igual ao de uma venda convencional, então o corretor não sairia em desvantagem no aspecto financeiro. 

Ainda assim, é preciso analisar uma série de fatores que podem interferir no dia a dia profissional e quais permutações apresentarão um comissionamento benéfico. 

O que é preciso para negociar uma permuta de imóveis?

As técnicas de persuasão e negociação de imóveis são a base principal de uma finalização de compra e venda bem-sucedida. Um corretor envolvido nas negociações de uma permuta de imóvel deverá contar com essas para realizar a transação de forma segura e vantajosa. 

A experiência no mercado imobiliário colabora com a obtenção de técnicas infalíveis que garantem o sucesso das vendas. Essas podem e devem ser aplicadas diante de uma intermediação de permuta de imóveis. 

Você precisará compreender as tendências, inovações e oscilações do setor de construção e de venda de imóveis para disponibilizar a oferta que se adeque às necessidades de busca do cliente. E, mais importante, deverá auxiliar ambas as partes durante o processo de documentação e repasse, visto que isso também colaborará com a fidelização e aumento da cartela de clientes. 

O impacto da Permuta de Imóveis no Setor Imobiliário

O reaquecimento desse processo pode gerar uma dúvida válida: Qual o impacto da permuta no mercado imobiliário? E, é claro, o setor será afetado pelo retorno ascendente desse tipo de negociação.  

Em primeiro lugar, a permuta não ocorre simplesmente sem associação ao meio imobiliário e não afeta negativamente a construção civil e nem a rotatividade de vendas convencionais. Em segundo lugar, essas transações ainda são processos de compra e acabam aumentando a rotatividade positiva de ações imobiliárias.  

A negociação é o que move um empreendimento, e um imóvel em construção dificilmente poderá ser alvo de uma permuta. No caso de negociações informais, o mercado ainda estará funcionando em sua totalidade, pois as propriedades estarão sendo vendidas e compradas como em uma jornada convencional. 

Como qualquer processo de negociação há benefícios e malefícios em sua aplicação no mercado imobiliário, como irei expor logo mais. 

Desvantagens da permuta

A principal desvantagem é a aderência, pois o mercado não aceita facilmente esse tipo de negociação. A maior parte dos proprietários que colocam um imóvel à venda prefere a negociação convencional.  

Não há uma porcentagem alta de imóveis disponíveis que aceitem a realização de uma permuta, o que qualifica esse tipo de negociação como uma operação difícil. Inclusive, os proprietários temem barganhar imóveis de menor valor em relação à uma aquisição de alto custo, o que dificulta ainda mais esse tipo de ação.  

Há também algumas divergências em negociações, desacordos e ofertas negadas, que minam essa aplicação. Além disso, o que é a permuta de imóveis se não o interesse na troca? Quando isso não ocorre, a dificuldade em completar o valor em dinheiro é um grande empecilho para a efetivação desse processo.   

Vantagens dessa negociação

A formalização desse processo é rápida e prática, já que o contrato tende a possuir menos páginas e o registro em cartório é simplificado comparado ao de compra e venda convencional. Há a possibilidade de isenção do imposto de renda mediante a negociação em torna e a negociação de parcelas pode ser feita de forma personalizada e pessoal.  

FAQ: Perguntas frequentes sobre o tema

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