Loteadoras e Incorporadoras: Quais as diferenças?

Inserido no mercado imobiliário, você já deve ter esbarrado com os conceitos de loteadora e incorporadora sendo associados à um mesmo significado. 

Apesar de pensar-se que uma empresa loteadora opera da mesma maneira que uma empresa construtora ou incorporadora, as funcionalidades dessas se divergem em determinados pontos das ações dentro do setor. Conhecer as características principais que as constroem é fundamental para aprofundar os conhecimentos sobre o ambiente corporativo-imobiliário. 

Portanto, esse artigo objetiva apresentar as semelhanças e diferenças entre os termos e ajudá-lo a passar por mais uma etapa no processo de conhecimento. Vamos juntos nessa?

Sumário

Enciclopédia do Marketing Imobiliário
Loteadoras e Incorporadoras: close numa mesa com algumas plantas de imóveis e um notebook. Duas pessoas apontam para a planta.

Loteadoras e Incorporadoras são sinônimas?

No mercado imobiliário a associação entre loteadoras e incorporadoras é constantemente atrelada à igualdade entre os conceitos. A verdade é que ambas se equiparam, coexistem e são peças essenciais para o desenvolvimento de um empreendimento

Entretanto, loteadoras e incorporadoras não são sinônimas, apesar de estarem interligadas, as ações realizadas por cada uma acabam sendo um pouco diversas. O consumidor poderá imaginar que por serem pilares do mercado, as empresas prestem os mesmos tipos de serviços, mas você, inserido no ramo precisa compreender as diferenças

Pensando na ampliação de seus conhecimentos sobre ambos os conceitos, separei um material que exemplifica diretamente qual a diferença entre eles. Isso irá ajudá-lo a entender os próximos tópicos desse artigo. 

A associação de loteadoras e incorporadoras se desenvolve pela ligação entre essas no desenvolvimento de uma construção. Para delimitar as características que diferenciam as ações dessas empresas, irei apresentá-los separadamente a seguir. 

As características de uma Incorporadora 

Quando se fala em incorporadora, se estabelece que, essa é a responsável pelo projeto e formulação de um empreendimento. Isso significa que está encarregada de identificar as oportunidades e pesquisar a disponibilidade de aceitação da obra dentro do mercado. 

Entre as funcionabilidades de uma incorporadora imobiliária estão: 

  • Adquirir os terrenos 
  • Definir a classificação da construção 
  • Administrar o andamento das obras 
  • Supervisionar as responsáveis pela construção 

Ainda pensando as atribuições da incorporação, é através do Registro de Incorporação Imobiliária, protocolado em cartório, que as unidades de um empreendimento podem ser comercializadas. Essa medida é registrada pela empresa, visando proteger a execução do contrato, definir requisitos em casos de distrato ou quebra de cláusulas contratuais.  

É a partir desse que a manutenção das atividades realizadas pela incorporadora é regulamentada e garante o cumprimento das funções incumbidas a essa. Assim, a estrutura corporativa se estabelece. 

O que define uma Loteadora?

A principal diferença entre loteadora e incorporadora está na aplicação legislativa e a responsabilidade atribuída ao negócio imobiliário. Quando está se planejando a criação um bairro, dentro de um zoneamento urbano, por exemplo, a empresa responsável pela projeção e estruturação desse novo local será a loteadora. 

Os principais aspectos estruturais designados para essa são: 

  • Canalização de água 
  • Implementação de redes de esgoto 
  • Instalação de fontes de energia 

Pode-se dizer que a loteadora fica responsável por transformar um espaço vazio em uma área habitacional. Para isso, é fundamental que as normas de infraestrutura de cada localidade, cidade e estado sejam seguidas

A loteadora projeta propriedades de menor escala, diferente de empreendimentos como os desenvolvidos por incorporadoras. E, ainda, se o objetivo de consumo for adquirir um lote para construir seu imóvel é a loteadora que irá suprir essa procura. 

Incorporadora X Construtora

Loteadoras e Incorporadoras: imagem de três pessoas num canteiro de obras, usando ternos e capacetes.

Já apresentei as diferenças entre incorporadora e loteadora, agora, inserirei no debate outro termo constantemente posicionado como sinônimo desses conceitos: a construtora

A ligação entre os termos não é à toa, pois uma incorporadora, em diversas situações, atua em conjunto. Entretanto, apesar disso, ambas possuem funções e obrigações distintas no ramo imobiliário.  

Por exemplo, a construtora é responsável pelo pagamento de impostos relativos aos ganhos capitais do empreendimento que foi contratada para construir. É detentora técnica do produto final, sendo atribuída como responsável por quaisquer intercorrências relacionadas à propriedade construída

Já a incorporadora é diretamente responsabilizada pelos ganhos de capital sobre vendas ou alienação das unidades. Além disso, essa possuí relação direta com o cliente final e em casos de descumprimentos contratuais é a primeira a ser acionada pelo consumidor

Infográfico sobre experiencia do cliente

O conceito de construtora no mercado imobiliário

Além de entender qual a diferença entre uma incorporadora e uma loteadora, é fundamental saber diferenciar esses conceitos das funções realizadas por uma construtora. Enquanto a incorporadora se responsabiliza pelo processo interior da execução de um empreendimento, enquanto a construtora é responsável pelo desenvolvimento exterior. 

Isso significa que, as etapas de construção civil desde o projeto de engenharia, passando pela contratação da mão-de-obra, equipamentos, tecnologias construtivas e os testes sobre a qualidade da construção são encargos da construtora. Além disso, entregar a obra no prazo estipulado e a garantia de que há estabilidade no produto final também é função da empresa de engenharia. 

Portanto a construtora é diretamente responsável por toda a qualidade da construção civil e, caso ocorra alguma intercorrência na estrutura é quem será notificada e deverá arcar com os reparos. Uma incorporadora pode contratar essa empresa para executar a obra de um, ou mais, empreendimentos

Qual o papel da incorporadora no mercado imobiliário?

Loteadoras e Incorporadoras: imagem de um carrinho de compras em miniatura com algumas casas de madeira dentro e um lupa ao lado.

A incorporadora, construtora e loteadora são peças fundamentais para o mercado imobiliário, seu crescimento e estabilidade. Mas, agora é o momento de destacar as ações da incorporadora dentro desse contexto. 

E, segundo a Lei n° 4.591, comumente chamada de Lei da Incorporação Imobiliária, foi criada para suprir uma dor do mercado em relação à demanda de moradia. Para delimitar, legalmente, o que é a incorporadora no mercado imobiliário:

Art.28 – A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. 

Isso significa que o incorporador— como pessoa física ou jurídica— realmente se responsabiliza pelo empreendimento, muito além da projeção. Antes de pensar o projeto, esse irá estabelecer qual setor de moradia será o alvo da obra. 

Para além disso, mesmo sendo uma parte imensamente importante do mercado imobiliário, a incorporadora não se responsabiliza diretamente pela construção, mas pela execução do projeto e pela veiculação comercial desse. E, nessa fase da Jornada de Venda de Imóveis as empresas irão contar com o time de corretores, como veremos a seguir. 

A relação entre a incorporadora e os corretores

O incorporador é o vetor de ações, pois idealiza o projeto e planeja a execução desse. Para que o empreendimento seja bem-sucedido é fundamental que a equipe de vendas, ou corretores, estejam alinhados à incorporadora

Como a incorporação é uma ação empresarial, objetivando a exposição de um empreendimento que gere retorno financeiro. Apesar de ser um negócio com riscos, como qualquer setor do ramo, o retorno é devido, e pode ser mais rentável do que o planejado. 

A corretagem é o acompanhamento e gerenciamento da venda de um determinado imóvel ou empreendimento. A tarefa do corretor é intermediar esse processo independentemente do tipo de contratação seja como trabalho formal ou prestador de serviço. 

Dessa forma, a relação entre a incorporadora e os corretores é empregatícia, mas, voltada para o desenvolvimento do próprio sucesso. Os conceitos precisam caminhar em conjunto e objetivar a mesma coisa: a conclusão das vendas de todo o lançamento. 

O que você aprendeu até aqui

O que caracteriza uma incorporadora?

Identificar oportunidades no mercado, adquirir o terreno para a construção, viabilizar a projeção e execução obra de um empreendimento. E, ainda é responsável direta pela delimitação do processo de venda imobiliária. 

Qual o papel da loteadora?

Essa é responsável pelo parcelamento do solo, ou seja, pela criação de toda a infraestrutura relacionada a um zoneamento urbano. 

A incorporadora se relaciona com a construtora ou com o cliente?

Estabelece uma relação com ambos, pois é preciso interligar-se a construtora para executar um projeto e com o cliente para desenvolver a venda sobre esse.  

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