Qual a importância do registro de incorporação imobiliária?

O registro de incorporação imobiliária é a peça principal para o desenvolvimento do empreendimento. 

Você já deve ser que o desenvolvimento de um projeto demanda muito mais do que orçamento e cronograma de etapas. Por trás de grandes obras, existem uma série de documentos a serem registrados e encaminhados para as respectivas organizações públicas de regulamentação e seguridade, tanto judicial, quanto trabalhista. 

É fato que os processos anteriores ao início das obras e da finalização da construção de um projeto são responsáveis pela validação da produção de imóveis. E, é por isso que irei abordar nesse artigo a incorporação imobiliária e a importância de registrá-la.  

E então, vamos juntos nessa jornada de conhecimento?

Registro de Incorporação Imobiliária: close nas mãos de duas pessoas assinando um papel.

Incorporação Imobiliária: o que é?

Antes de abordar a delimitação dos documentos para registro de incorporação imobiliária, é preciso conhecer o conceito em que eles se aplicam. Portanto, recapitular o significado de incorporação se faz necessário para a construção do entendimento do registro que antecede o início das obras

A construção de um empreendimento que esteja pautado em regime condominial, ou seja, possua diversas unidades de imóveis em um mesmo ambiente e que inicie a venda antecipada é, na concepção do mercado, parte da incorporação imobiliária. Como conhecida popularmente, a “venda na planta” consiste em promover o empreendimento antes mesmo da sua fase de construção

Apesar de não ser obrigatório registrar o processo de construção, a falta desse documento impede que os imóveis do loteamento sejam comercializados em sua fase de estruturação. Isso significa que, sem o registro de incorporação imobiliária a construtora não pode vender as unidades do empreendimento enquanto estiver em construção. 

Para entender o conceito de incorporação e como ela se desenvolve no setor de construção civil, separei um material que explica de forma ágil o significado desse processo

Como a incorporação imobiliária influencia as vendas?

O lançamento imobiliário é o primeiro passo para divulgar um empreendimento e acaba sendo uma parte fundamental para impulsionar as vendas. Isso acontece porque os imóveis na planta possibilitam um planejamento financeiro e um financiamento vantajoso para o cliente. 

Segundo a CBIC, no primeiro trimestre de 2023, foram lançados 288.506 mil empreendimentos, e 72.988 mil unidades foram vendidas no país. Isso demonstra que a adesão dos clientes diante desses projetos retém taxas de lucro satisfatórias para os primeiros destaques de divulgação

Portanto, obter um registro de incorporação imobiliária acaba sendo indispensável se a construtora realmente planeja alcançar o público-alvo de forma assertiva e com antecedência aos lançamentos das concorrentes. O fato é que mesmo sem ser obrigatória, essa documentação influencia muito no desenvolvimento do projeto imobiliário. 

Lei sobre registro de incorporação imobiliária

Registro de Incorporação Imobiliária: close na mão de uma pessoa  de terno segurando um malhete.

A partir de tudo que viu até aqui, você deve estar se perguntando: há uma legislação que equipara esse tipo de processo? A resposta é sim, existem uma lei que desenvolve os artigos principais sobre condomínios e incorporações imobiliárias

Dessa forma, a Lei de Incorporação Imobiliária, também conhecida como Lei do Condomínio e Incorporações foi criada para regular a atuação das incorporadoras. Para além de assegurar esse processo, ainda é previsto na Lei 4.591:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. 
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO). 
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. 
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. 
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. 

Portanto, o registro de incorporação imobiliárias corrobora com a delimitação do que pode ser feito pelas construtoras no que se refere a estruturas, como por exemplo: edifícios, condomínios de lotes, casas e residenciais. Dessa forma, os direitos e deveres diante dos empreendimentos são efetivados diante da documentação e registro em cartório. 

O que é registro de incorporação imobiliária?

Registro de Incorporação Imobiliária: homem de terno, sentado à frente de uma mesa assinando um papel.

A sua leitura até aqui possibilitou que os seus conhecimentos sobre o desenvolvimento de construções fossem ampliados, certo? Agora, irei aprofundar o conceito de regimento que regulamenta as incorporações

Com uma prévia noção de o que é registro de incorporação imobiliária, pode-se definir que esse documento é a garantia de que o empreendimento segue a legislação de comercialização de imóveis ainda em construção. Mas, quais informações devem constar nessa documentação? É essencial que conste a: 

  • Metragem dos cômodos 
  • Dimensão das áreas sociais 
  • Detalhes sobre acabamentos, materiais e estruturas 
  • Informações sobre a infraestrutura 
  • Fundamentos construtivos do empreendimento 

No mais, para expandir seus conhecimentos, antes de aprofundar sobre o tema, trouxe um material que demonstra o que é um registro de incorporação no mercado imobiliário.

A legalização da construção se dá a partir dessa declaração registrada, e é expressamente proibido iniciar uma negociação de venda sem o registro imobiliário emitido. É indispensável que as normas sejam cumpridas, assim como as regras referentes às obras, para que o RI seja emitido sem intercorrências

Pode-se ressaltar, que as vendas na planta é uma das formas de captar recursos para viabilizar o processo de construção. Portanto, além de regulamentar as obras, é preciso seguir o cronograma e buscar entregar o empreendimento dentro do prazo. 

Imagem do lançamento imobiliário na prática

O que é preciso para obter um registro de incorporação imobiliária? H3 

Como todos os tramites necessários para legalizar um negócio, o registro de incorporação imobiliária exige uma série de documentos e laudos, essencialmente técnicos. Pare obter essa titularidade é necessário levar até um cartório de registro de imóveis

  • Comprovação de domínio da propriedade e área construída 
  • Medidas internas e externas do imóvel e do condomínio, segundo o quadro de áreas e normas da ABNT 
  • Regras de convivência que serão vigentes no condomínio 
  • Apresentação da CND (Certidão Negativa de Débito) 

É possível que o cartório também peça documentações extras. Portanto, contate a entidade responsável pela sua região para obter todas as informações cruciais e evitar retrabalhos.  

No mais, adequar os documentos ao projeto impede que irregularidades sejam encontradas e que alguma indisposição com órgãos públicos atrapalhem o desenvolvimento contínuo da construção. 

Como emitir o registro de incorporação?

É preciso passar por algumas etapas para que o registro de incorporação imobiliária seja validado. A primeira regra é cumprir com os requerimentos ambientais, sonoros e de infraestrutura previstos e solicitar a ordem de validação à prefeitura. 

Após essa, o órgão irá encaminhar uma autorização para que as vendas preliminares sejam abertas. Diante disso, a construtora ou incorporadora terá o aval para iniciar as divulgações e materiais do empreendimento

A penúltima parte é contatar o poder público para adquirir a documentação que comprove a legalidade da posse da propriedade. Essa escritura habilita a “venda na planta” e também pode ser emitida pela prefeitura da cidade onde a obra está localizada. 

Por fim, o custo de registro de incorporação imobiliária estabelece que 4% do valor da propriedade será designado para a concessão do cartório diante da validação documental. Por exemplo, um terreno avaliado em 700 mil, terá a cobrança de RI e documentos em torno de 28 mil

O que você aprendeu até aqui

O que significa incorporação imobiliária? 

A incorporação imobiliária é um processo que desenvolve a construção de um empreendimento em um determinado terreno. Essa regulariza as etapas que precedem a venda das unidades e regulariza as o terreno de obras diante de leis e normas prescritas. 

O registro de incorporação é um documento dispensável? 

Sim. Sem esse documento é impossível iniciar uma negociação de compra e venda de unidades de imóveis de forma regularizada e assegurada por lei. 

Qual a importância de obter um registro de incorporação imobiliária? 

O registro é fundamental para que os imóveis sejam comercializados. Além disso, assegura que o empreendimento seja construído conforme os dados do RI e garante os direitos e deveres de incorporadores e compradores. 

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