Os negócios imobiliários mantiveram um crescimento, mesmo em um período tão instável quanto o pós-pandêmico.
Com o futuro do mercado imobiliário aparentemente incerto, é quase impossível imaginar que investir nesse setor atrairia lucros e não prejuízos, certo? Errado.
Em primeiro lugar, o setor de construção e administração de imóveis têm altas taxas de crescimento. E, em segundo lugar, é muito impossível que uma aplicação nesse setor não tenha uma rentabilidade valorosa para o investidor.
Nesse artigo, irei relatar como os negócios imobiliários funcionam e como você pode, e deve, investir a sua poupança em fundos que só tendem a valorizar de acordo com as tendências de mercado. Vem comigo conhecer mais sobre esses investimentos?
Sumário
O que são negócios imobiliários?
O setor imobiliário obteve um crescimento positivo no ano de 2022, e tende a avançar ainda mais nos próximos anos. Com a transformação digital e os comportamentos do consumidor cada vez mais alinhados à tecnologia, o mercado imobiliário tende a crescer muito com as novas demandas.
Mas, afinal, o que é um negócio imobiliário? Esse negócio vai de loteamentos até a administração de aluguéis e vendas de propriedades. E, como novas funções foram adicionadas às construções de casas e apartamentos, as buscas por imóveis tiveram uma alta taxa de crescimento.
A Taxa de Juros Selic é o que mantem o mercado financeiro em andamento e de acordo com a ABECIP mais de R$ 78,8 bilhões foram destinados à empréstimos de compra e construção de imóveis só em 2020. Isso é claramente a movimentação econômica que o setor de negócios imobiliários promove no país.
Para tanto, irei explicar como esses empreendimentos são oportunidades de investimento rentáveis e os motivos para aplicar seu dinheiro no setor de construções.
Investimentos no mercado imobiliário: oportunidade ou risco?
Segundo o empresário e filantropo William Clement Stone:
“Definir um objetivo é o ponto de partida para toda realização”
Por isso, é preciso considerar diversos fatores antes de optar por investir em um negócio imobiliário.
Como em qualquer tipo de investimento, benefícios e malefícios a serem avaliados antes de tomar a decisão de aplicar o seu dinheiro em um ativo do mercado imobiliário existem e irei apresentá-los.
Os riscos de investir no mercado imobiliário não são enormes, pois é um setor de alta estabilidade. Entretanto, não há liquidez em imóveis e por isso eles se tornam um pouco mais difíceis de serem comercializados de acordo com as taxas da inflação e impactos na economia do país.
Por isso, é necessário que você esteja ciente que esses investimentos terão uma durabilidade de aplicação um pouco longa, mas, rentável e assegurada pela plataforma escolhida pelo investidor.
Em contrapartida, os investimentos em negócios imobiliários tendem a ter:
- Alta valorização
- Segurança de investimento
- Mínimas oscilações
- Alta demanda
- Disponibilidade de renda passiva
Sendo assim, a rentabilidade do negócio imobiliário é consistente e segura, fazendo com que os riscos sejam mínimos e superados pelos benefícios que esses investimentos trarão futuramente.
Por que investir em fundos imobiliários?
Se você é um investidor, incorporador ou até mesmo entusiasta do mercado imobiliário, sabe que esse setor tem taxas de valorização altíssimas e mesmo com crises econômicas não para por completo.
Alguns fundos de investimento a longo prazo podem render até R$ 1 milhão em 4 anos. Como foi dito anteriormente, é preciso aplicar e esperar o rendimento dessas ações ou ativos imobiliários, afinal, rendimento se dá com o tempo.
A finalidade é que, com a constante valorização dos negócios imobiliários acima da inflação é possível construir um patrimônio seguro e lucrativo através de investimentos. Como o setor de empreendimentos imobiliários não para, é um dos mais resolutos para aplicar e receber por ativos e ações valorizados.
Mas, antes de investir é preciso entender o desenvolvimento do mercado e como cada passo deve ser calculado. Por isso, deve-se consultar um profissional do mercado financeiro que irá disponibilizar os seus conhecimentos e assegurar que você faça um bom negócio.
Esses profissionais podem ser economistas, ou até mesmo corretores de imóveis que se profissionalizaram e compreendem exatamente o funcionamento da gestão de imóveis e alterações de fundos imobiliários.
Mas, antes de uma consultoria, você deve entender quais as plataformas que possibilitam o investimento nesse setor. Vem conhecer quais são elas e como funcionam?
E o que são as plataformas de investimento?
As plataformas de investimentos são ferramentas digitais que possibilitam o acesso a diversos produtos para aplicação de investidores. Essas disponibilizam o acesso à volumes de renda fixa e variável, análise de ofertas e possibilidade de escolhas que acordem com o perfil do investidor.
Para acessá-las é necessário que o investidor tenha contato com uma corretora de valores ou banco digital, e tenha o auxílio de um consultor de investimentos. Essas disponibilizam o acesso a informações essenciais e muito úteis para conhecer os produtos e serviços e podem colaborar com a consultoria.
Você acompanha informações de: negociações, aplicações, ativos e outros serviços através de um site ou aplicativo. Esses canais irão desde auxiliar na declaração do imposto de renda até fazer novas aplicações e resgatar valores.
Para isso, você precisará saber quais plataformas se adequam ao seu perfil e como cada uma gera lucratividade para o investidor.
Quais as melhores plataformas de investimento?
A primeira questão é que, gerenciar um investimento demanda organização, tempo e conhecimentos específicos dessas áreas. Portanto, se você está pensando investir no setor, irá precisar da tecnologia para negócios imobiliários a seu favor.
Para isso existem as plataformas de investimentos, que otimizam o processo de aplicação, acompanhamento e gerenciamento da lucratividade dos ativos. Antes de conhecer essas formas, é preciso que você saiba como elas funcionam.
Os fundos de renda fixa, são carteiras que obtém pelo menos 80% de patrimônio aplicado. Nesse tipo de investimento, quem está comprando os títulos aplica o valor para que a empresa possa distribuir em sua carteira de créditos, e recebe os juros no futuro.
Esses ativos vinculam-se a variações de taxas de juros, índices de preço ou ambos, e acabam sendo um investimento mais arriscado por conta disso. Por isso, estão vinculados a imóveis que renderão mensal ou anualmente um valor para o as fundações bancárias e assim disponibilizarão para o investidor retirar seu rendimento em um prazo pré acordado.
Já em fundos de renda variável, uma carteira de investimentos é pré selecionada e contém ativos que não podem ser alterados, devendo ter no mínimo 67% de patrimônio aplicado. Essa renda é classificada diante da distribuição dos ativos de ações, matérias primas industriais, frações de empreendimentos imobiliários e derivativos. Nesse tipo de investimento quanto maior o valor aplicado, maior a lucratividade.
Esse fundo possibilita uma maior autonomia na venda de suas aplicações, entretanto, você necessitará de alguém que conheça o setor e saiba exatamente se é um bom negócio manter ou vender os ativos. Por isso, é preciso que um gestor financeiro participe desse processo, pois é ele quem irá observar as movimentações do mercado e os resultados obtidos.
Para saber mais sobre qual o tipo que se adequa ao seu perfil, separei um vídeo explicando melhor sobre o funcionamento desses investimentos no mercado imobiliário.
Conheça tudo sobre portfólios imobiliários.
Irei apresentar uma lista com as melhores plataformas de investimento e quais as suas funções de negócio imobiliário. Conhecê-las afundo irá colaborar com o aprimoramento de seus conhecimentos e a escolher qual se adequa ao que você procura.
1. FIIS
Os Fundos Imobiliários, ou apenas FIIS, são os meios mais procurados desse setor, amparando investidores, pessoas físicas e jurídicas e até instituições. Mas, por que se tornou tão procurado? Não é preciso investir milhões para construir uma carteira de FIIS.
Além disso, investir em FIIS não requer um processo burocrático demorado, basta apresentar uma conta ativa em uma corretora de valores. A partir disso, você buscará o FII de seu interesse através de códigos de negociação da Bolsa, configurar as cotas e acompanhar o valor total da aplicação do investimento.
Nessa plataforma, os investidores aplicam uma fração do patrimônio total de um determinado fundo, sendo administrado por uma gestão imobiliária ou de imóveis, que irá aplicá-lo em construções e explorações de imóveis comerciais – FIIS de tijolo– ou produtos do mercado imobiliário – FIIS de papel.
Define-se como FIIS de tijolo:
- Construções corporativas
- Shoppings centers
- Imóveis de agências bancárias
- Escolas e universidades particulares
- Hospitais
- Hotéis
- Galpões logísticos e industriais
- Centros de distribuição
- Imóveis de lojas, varejistas e supermercados
FIIS de papel integram patrimônios de cotistas, que são aplicados em rendas fixas ou variáveis do mercado imobiliário. Entre elas estão: LCI, CRI e LH, que apresentarei detalhadamente mais adiante.
Se as cotas valorizarem, os investidores ganham, e se esses imóveis gerarem renda para o fundo, também se obtém um retorno financeiro. As incorporadoras ou construtoras que detém gerenciam esses empreendimentos, devem distribuir no mínimo 95% dos resultados financeiros líquidos entre os cotistas de sua base investidora.
Outras vantagens de investir em fundos imobiliários são:
- Isenção do imposto de renda sobre rendimentos
- Gestão de negócios imobiliários profissionalizada
- Investimentos de baixo custo
- Diversidade de imóveis aplicados
- Taxas administrativas e de performance mínimas
Então, pode-se definir que a diversidade de renda passiva e a valorização do patrimônio são grandes atrativos dessa plataforma.
2. LCI
Uma alternativa de aplicação está liga as Letras de Crédito Imobiliário, a LCI, que representa um título de renda fixa no segmento imobiliário. Nessa alternativa o investidor disponibiliza um determinado valor para instituições financeiras.
Como possuem carteiras de créditos imobiliários, essas corporações fornecem empréstimos para iniciativas, ou pessoas, que desenvolvem empreendimentos no mercado de imóveis, através dos valores captados.
O investidor é remunerado conforme as taxas do CDI definidas na compra do título, e o retorno é garantido perante os financiamentos imobiliários de: hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel. A quantidade referida, assim como a validade da LCI, não deve ultrapassar as garantias sobre o vencimento dos direitos creditórios vinculados ao ativo.
Além disso, ilícito que as fundações utilizem esses valores em operações de crédito que visam suprir prejuízos bancários.
A LCI é distribuída na emissão de créditos de:
- Empréstimos pessoais
- Financiamentos habitacionais
- Empréstimos empresariais
Todos os ativos devem estar incluídos e constados nos Sistemas Autorizados pelo Banco Central do Brasil, tornando-os válidos e segurados. Esse tipo de FII disponibiliza a controladoria de volume de títulos emitidos e facilita a negociação eletrônica.
Além disso, as LCIS são isentas de tributação pelo imposto de renda. Entretanto esse tipo de investimento é indicado apenas para o perfil de médio e longo prazo, pois a modalidade conta com um período de carência de no mínimo 90 dias.
O investidor deve planejar-se para retirar o valor que aplicou apenas após o que estará acordado no contrato e não antes do previsto, pois não obterá os lucros previstos anteriormente.
3. CRI
A disposição de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliário, destinam financiamentos de transações específicas do setor imobiliário. Assim com a LCI, você adquire um título e disponibiliza o valor para que o financiador oferte em sua lista de créditos.
Porém, somente instituições específicas, as securitizadoras, podem emitir o CRI. Assim, elas é quem irão amparar os financiamentos de pessoas físicas ou jurídicas que pretendem obter créditos imobiliários
Nessa plataforma o investidor terá:
- Taxas de juros prefixada
- Remunerações ajustadas pela Taxa Referencial ou pela Taxa de Longo Prazo
- Taxas flutuantes baseadas em operações de taxas de mercado
- Emissão de CRIS com correção monetária dos coeficientes fixados
A compensação desses investimentos é, também, baseada no CDI e acontece em um prazo determinado. Diversos fundos imobiliários de recebíveis são atrelados às FIIS de papel e compõem as carteiras do CRI, por isso ambas estão interligadas.
4. LH
As Letras Hipotecárias, são títulos de Renda Fixa emitidos por instituições financeiras para os empréstimos de recursos diante do Sistema Financeiro de Habitação.
Como o próprio nome já diz, a LH é o crédito hipotecário e possuí garantia de retorno diante da caução desses. Sendo um fundo de papel, as taxas de desenvolvimento desse investimento podem ser pré-fixadas ou pós-fixadas e a sua rentabilidade poderão estar ligas ao:
Por tanto, há uma grande variação dos valores das remunerações. Vale destacar que o período mínimo para resgatar o valor investido é de seis meses após a emissão e não se recomenda investir caso você queira um retorno rápido.
O prazo máximo de resgate de uma LH pode chegar até 30 anos, pois é o tempo em que vários créditos hipotecários tendem a chegar. Sendo um investimento a longo prazo, é uma garantia assegurada de rentabilidade para o investidor.
As LH’s não são ativos muito negociados atualmente, e acabam sendo difíceis de encontrar em plataformas gerais de investimento. Mas, esses títulos podem ser adquiridos em:
- Associações de Poupança e Empréstimo
- Companhias Hipotecárias
- Bancos Múltiplos com Carteira de Crédito Imobiliário
- Sociedades de Crédito Imobiliário
5. Ações
Nessa forma de adentrar o negócio imobiliário, você se tornará um sócio por meio da compra de ações de construtoras e incorporadoras.
Esse é um dos tipos de investimentos mais conhecidos e conta com o auxílio de um especialista em gestão imobiliária, por se tratar de uma renda variável e que se altera de acordo com as tendências do mercado.
Com valores baixos para iniciar a compra de frações do capital empresarial, essa plataforma é muito procurada para um investimento inicial. Quando você compra uma ação, têm-se uma enorme possibilidade de valorização das cotações, o que significa que irá receber tanto pelos dividendos pagos por outras empresas, quanto pela distribuição dos lucros entre os acionistas.
Nessa plataforma, o investidor pode comprar ações de setores como os de: infraestrutura ou de pequenas empresas do ramo. Além disso, há a disponibilidade de escolher ações de empresas que tenham políticas de diversidade ou priorizem a conservação do meio ambiente.
Isso torna a escolha do investidor muito mais prática e adequada aos seus valores. E a facilidade de monitorar a performance desse fundo, e não de ativos unitários, individualmente também é uma vantagem, juntamente com a carteira diversificada, mais em conta e, portanto, mais segura para as suas finanças.
Entenda também o que é PropCo, a nova tendência do setor imobiliário.
O que você aprendeu até agora:
São loteamentos, empreendimentos, construções e até a administração de compra e venda de imóveis. Portanto, tudo que se insere nessas características pode ser tratado como um negócio e gerar investimentos lucrativos para as empresas e seus investidores.
Atualmente, são muito procurados os: FIIS, LCI, CLI, LH e Ações de empresas do ramo imobiliário. Esses fundos possuem também uma grande estabilidade e segurança para o investidor.
O mercado imobiliário possuí altas taxas de valorização e em momentos de crises econômicas é um dos poucos setores que mantém uma estabilidade de rendimentos e investimentos.
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