O futuro do mercado imobiliário: saiba a visão de 3 especialistas

Quem não gostaria de ter uma bola de cristal? Imagine saber o que esperar do futuro do mercado imobiliário para traçar ações assertivas e objetivas dentro da sua incorporadora. Infelizmente, não podemos contar isso.  

O que nós, do Blog do CV, podemos fazer é mostrar a visão de três especialistas do setor da construção civil sobre as perspectivas para o mercado imobiliário a curto, médio e longo prazo. E fizemos! Entenda no artigo de hoje.  

 

ENIC aborda o futuro do mercado imobiliário 

De 20 a 23 de junho, foi realizada a 94ª edição do ENIC, o Encontro Nacional da Indústria da Construção. O evento é considerado o mais importante do setor no Brasil e é realizado pela CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção.  

Entre os muitos painéis apresentados durante o encontro, um deles reuniu o presidente da CBIC, José Carlos Martins, e três especialistas do ramo para falar sobre o futuro do mercado imobiliário. São eles Eduardo Fischer, CEO da MRV Engenharia, Rafael Garcia, diretor comercial da GC Engenharia, e Ricardo Gontijo, CEO da Direcional Engenharia.  

Leia abaixo os comentários que cada um desses experts fez durante o painel “Futuro do Mercado Imobiliário” no 94º ENIC e saiba o que esperar para a indústria da construção civil nos próximos anos.  

 

“Existe uma carência absurda de imóveis no Brasil” 

Eduardo Fischer – CEO da MRV Engenharia 

casa de madeira em miniatura e, à frente, uma lupa

“O que temos visto nos últimos dois anos é um processo inflacionário nunca visto antes e isso desestabilizou o setor. Principalmente no segmento direcionado para o programa Casa Verde e Amarela.  

Mas, pelo lado positivo, temos o privilégio de estarmos em um mercado que tem a demanda muito maior do que a oferta. Existe uma carência absurda de imóveis no Brasil, que só cresce a cada ano.  

Em contrapartida, a nossa indústria tem um problema de capacidade de crédito, de acesso a crédito que viabilize a realização desse sonho do brasileiro, que é o sonho da casa própria.  

O setor de habitação gera muito emprego, tem uma participação grande no PIB brasileiro e resolve um problema social importante. Este é um momento de oportunidade, é assim que eu enxergo.  

Eu vejo os governos, seja o Federal, os estaduais ou os municipais, muito interessados em endereçar os problemas que tivemos nos últimos 18 meses com o objetivo de dar, a essa indústria, as ferramentas que ela precisa para poder continuar gerando emprego, crescendo e sendo rentável. É do interesse que todos que essa seja uma indústria sólida, saudável e em crescimento.  

Apesar dos últimos 18 meses terem sido especialmente duros, eu enxergo meses melhores pela frente. Em 2023, especialmente.  

Independentemente da situação macroeconômica do país, eu vejo condições para que a nossa indústria volte a estar mais equilibrada e que a gente consiga atender as demandas de habitação da população brasileira. E ao mesmo tempo ter uma rentabilidade de negócio saudável. O que está sendo desenhado como projeto de habitação no Brasil para o futuro vai nos permitir isso.” 

 

“As incorporadoras estão investindo mais em arquitetura e marketing digital” 

Rafael Garcia – Diretor Comercial da GC Engenharia 

Placa com texto "Digital Marketing"

“Temos um cenário desafiador pela frente: a pressão dos custos somada a uma inflação elevada. O resultado disso é que enquanto os custos estão subindo de elevador, o preço de venda está subindo de escada.  

Falando mais especificamente sobre quem constrói no segmento de alto padrão, o problema está em fechar a conta das nossas viabilidades, pois a margem está muito espremida.  

Mesmo assim, eu tenho visto uma corrida das incorporadoras para o alto padrão com o intuito de buscar uma diferenciação de valor agregado. Um dos motivos é que quem está construindo para as classes B e C está brigando por preço no mercado.  

As incorporadoras estão, portanto, investindo mais em arquitetura, marketing digital e dando mais apelo visual ao produto para conseguir aumentar o valor do metro quadrado. E isso está puxando o preço para cima. 

O problema disso é a generalização do alto padrão; é qualquer empreendimento virar alto padrão. As pessoas precisam saber identificar o custo de investimento de diferenciais construtivos, como localização, por exemplo. Não dá para banalizar.  

Em Porto Alegre, cidade de atuação da GC Engenharia, as incorporadoras estão direcionando os seus investimentos mais para esse produto e viabilizando seus negócios. É uma relação tênue, pois temos que ter cuidado com a superoferta no mercado.  

Então, eu acredito que os projetos que realmente carregam o DNA do alto padrão, esses sim vão ter sucesso nessa puxada de preço, no valor agregado. Já outros vão acabar naquela briga de preço.  

É um cenário de desafio, mas as empresas estão se profissionalizando e estão estudando muito os projetos, tendo uma grande preocupação com a assertividade. Não há espaço para grandes aventuras no mercado agora.” 

 

“Quem está comprando um imóvel agora está fazendo um bom negócio” 

Ricardo Gontijo – CEO da Direcional Engenharia 

aperto de mãos entre duas pessoas. Ao fundo um notebook.

“Nos últimos 13 anos, desde a criação do Minha Casa, Minha Vida, que posteriormente foi transformado no Casa Verde e Amarela, nós nunca vimos uma situação com o aumento de custo nesta magnitude.  

Esse programa foi muito bem desenhado, é um dos programas de habitação dos mais bem sucedidos no mundo. Seu formato de funcionamento permitiu que diversas empresas atuassem no programa, pelo fato de ter um modelo associativo. Isso significa que o banco concede o crédito e o cliente assina o contrato de financiamento no momento da venda, ao invés de esperar o repasse. 

O Casa Verde e Amarela traz a capacidade de várias empresas participarem do programa justamente por exigir menos capital para poder executar a obra.  

Mas com esse cenário inflacionário, eu diria que a nossa realidade não estava definitivamente adaptada para a situação que temos vivido.  

Temos um programa onde o preço final é fixo, não é ajustado nem pela inflação. Então, as empresas estão com os preços travados, com a receita travada. E aí vem o aumento de custo, o que faz com que o momento seja desafiador.  

O custo sobe, mas a receita é fixa. Um cenário nunca vivido na história desse programa, nem mesmo lá em 2015 quando o Brasil teve uma alta na inflação. 

Agora temos um cenário onde as commodities subiram demais, em parte por causa da pandemia, outra parte devido ao conflito entre Rússia e Ucrânia. E nós, do mercado imobiliário, temos um negócio que não estava preparado para essa situação. O que não significa que não apareçam várias oportunidades nesse momento.  

O Brasil forma mais de um milhão de famílias por ano. Essas famílias precisam comprar a casa própria, então sem dúvida nenhuma tem demanda e tem espaço para ser ocupado.  

Mas é um momento onde o desafio é grande e a cautela é necessária, pois o cenário tem mudado muito rapidamente e as empresas precisam se ajustar a essa realidade.  

O nosso negócio tem um ciclo muito longo. Entre comprar um terreno e entregar a obra, são de quatro a cinco anos e, nesse tempo, muita coisa muda. Então é preciso trabalhar conservadoramente para que se consiga atravessar esse cenário imprevisível da melhor forma possível.  

Apesar dos custos dos insumos terem subido bastante, os preços de venda não subiram na mesma proporção. As empresas têm operado com uma margem comprimida. Mas, existe uma perspectiva dessas margens serem recompostas para manter a atratividade do negócio. 

Então, olhando para frente, quem está comprando um imóvel agora, muito provavelmente, está fazendo um bom negócio. Eu acredito que ainda exista uma tendência no aumento dos preços de venda para recuperar o que houve de aumento de custos.  

Esperamos que seja a fase final desse cenário inflacionário no nosso setor. Com os aumentos de juros, especialmente nos Estados Unidos e, em breve, na Europa, existe uma expectativa de que essas economias tenham uma certa arrefecida e, com isso, as commodities possam cair de preço.  

A expectativa é que a gente tenha custos mais comportados para que a nossa população efetivamente consiga continuar a ter capacidade de compra de imóvel. A gente não quer que diversas famílias sejam excluídas do mercado pela necessidade contínua de implemento de preços. 

Começamos a ver uma sinalização de acomodação em função de um menor crescimento das economias no mundo e de que commodities comecem a ter uma estabilização ou uma queda de preço. Isso nos dará um certo alento e uma perspectiva positiva de que possamos ter um futuro mais promissor.” 

 

ENIC e outros temas 

O ENIC já acabou, mas todos os painéis apresentados estão disponíveis gratuitamente através do portal do ENIC 2022. O CV CRM abraçou essa ideia e participou do mais importante evento da indústria da construção civil no Brasil.  

 

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