O que é o IGPM e como é aplicado no mercado imobiliário?

Se você está imerso no setor imobiliário, sabe a importância de entender e acompanhar as nuances nas taxas e índices que afetam o mercado. Um desses índices é o IGPM, que influencia principalmente os reajustes nos preços dos aluguéis. 

Recentemente as discussões acerca desse índice se intensificaram. Mais precisamente desde o início da pandemia de COVID-19, já que esse foi um dos fatores que fizeram com que o IGPM entrasse numa onda de altas. 

Foi pensando em elucidar essas discussões e o papel do índice que trouxemos esse tema para o Blog do CV. Continue lendo para entender melhor o que é o IGPM e como calcular.

O que é o IGPM

IGPM: imagem de um óculos de grau, alguns lápis, uma calculadora e alguns ícones de porcentagem em cima de alguns papeis com gráficos, números e textos.

O IGPM é um indicador utilizado como referência para a variação de preços de produtos e serviços em geral. Ou seja, esse índice tem influência direta nos reajustes de preços como os de contas de água, energia e gás, escolas e universidades, contratos comerciais, empresas de telefonia, dentre outros. 

Para o mercado imobiliário, é bastante importante, pois tem influência nos contratos de aluguel e nos financiamentos imobiliários. 

Acredito que você já saiba a importância de acompanhar de acompanhar as taxas e impostos sobre o mercado imobiliário. Por isso, neste artigo, vou focar numa delas, o IGPM. 

Como funciona

O IGPM ou Índice Geral de Preços – Mercado foi criado pela FGV e é umas das variações do IGP. Junto ao IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna) e ao IGP-10 (Índice Geral de Preços – 10) buscam medir a variação de preços de produtos e serviços, utilizando diferentes metodologias. 

O IGPM surgiu com a finalidade de compilar outros indicadores que já existem no mercado em apenas um. Esses indicadores são: 

  • IPA: Índice de Preços ao Produtor Amplo. Basicamente, esse índice calcula o quanto o custo da produção aumenta, ou seja, tem como referência o produtor. 60% do IGPM é composto pelo IPA. 
  • IPC: Índice de Preços ao Consumidor. Esse índice é responsável por monitorar o quanto o preço dos produtos e serviços crescem para o consumidor.30% do IGP é composto pelo IPC. 
  • INCC: índice Nacional do Custo da Construção, que mensura as variações de custos em torno dos elementos bases da construção civil. 10% do IPC é composto pelo INCC. 

Por conta dessa divisão, uma das razões para que o IGPM aumente ou diminua é a variação no custo de produção, já que o IPA representa 60% do IGPM. 

Atualmente as altas no IGPM estão relacionadas justamente com as altas do IPA, que tem como causa, por exemplo, as variações nas taxas de câmbio (o preço do dólar) e a alta demanda de matéria-prima, que supera a capacidade produtiva. 

De que forma o IGPM influencia o mercado imobiliário

IGPM: imagem de um óculos de grau e algumas pilhas de moedas em cima de um papel. No papel é possível notar um gráfico e barras e linha.

Como mostrei acima, o IGPM registra a variação de preços desde matérias primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais, mas é utilizado principalmente para corrigir contratos de serviços e de aluguel. 

Por isso, para o mercado imobiliário, o índice tem impacto em três pontos: 

  • Reajuste de aluguéis: por terem como principal índice o IGPM; 
  • Negociações entre proprietários e inquilinos: Existe ainda a possibilidade de inquilinos e proprietários negociarem o reajuste tendo por base o índice previsto em contrato; 
  • Investimentos no setor: Investidores e empreendedores do setor imobiliário podem monitorar o IGPM para avaliar as tendências de mercado e fazer projeções sobre a renda com aluguel de imóveis

Em meio a um cenário de alta do IGPM, é discussão atual entre proprietários e inquilinos a necessidade ou não de uma mudança no índice de reajuste dos contratos de aluguel.  

É importante lembrar que o aumento nos preços do aluguel não é prejudicial apenas para o locatário, o locador também precisa ter preços atrativos para que o imóvel esteja sempre ocupado e rendendo lucro.  

Com a pandemia e a alta do dólar o IGPM disparou, o que fez com que essas discussões tomassem força. Desde então, algumas empresas referências em locação de imóveis como a Quinto Andar e a Lello anunciaram a mudança no índice de reajuste para o IPCA.  

Mas esse índice não é a única alternativa. Outros índices já fazem parte dessa discussão. 

Qual a relação do IGPM com o IPCA?

Você pode estar se perguntando por que algumas empresas já substituíram o IGPM pelo IPCA e se essa troca faz sentido. Vamos, então, falar um pouco mais sobre as diferenças entre esses dois índices. 

A principal diferença entre eles é que o IGPM é muito mais focado nos atacados e industriais, enquanto o IPCA, índice oficial de inflação no Brasil, abrange toda a economia.  

Além disso o IPCA é mais voltado para o consumidor final, considerando a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras, como alimentação, habitação, transportes, saúde, entre outros. Por isso, o IPCA é mais representativo para medir a inflação percebida pelos consumidores finais. 

É difícil dizer se a troca é vantajosa ou não. Sempre existe um custo em trocas desse tipo. O IGPM tem uma volatilidade maior que o IPCA, o que indica que o índice pode estar muito acima do IPCA ou muito abaixo.

Infográfico sobre experiencia do cliente

É certo que o IPCA reflete mais diretamente os custos do inquilino, mas também precisa existir rentabilidade para o locador. O contrato ideal é sempre o que consiga atender às duas partes.

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Para entender melhor essa diferença e se aprofundar no assunto, veja o vídeo abaixo: 

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