Para saber o que é o INCC é preciso entender como a economia interfere na construção do mercado imobiliário.
Sabe-se os valores e preços de produtos são constantemente alterados de acordo com a diminuição ou aumento das taxas econômicas. As oscilações dessas ações impactam no desenvolvimento do mercado e no número de vendas.
Por isso, conhecer os conceitos e como suas finalidades são importantes para grandes bases econômicas como o setor de construção civil é fundamental. Principalmente para conseguir manter a saúde financeira da sua construtora.
Pensando nisso, irei abordar nesse artigo um dos indicadores mais importantes para o mercado imobiliário: o INCC.
Sumário
O que é INCC: Como surgiu esse índice?
O Índice Nacional de Custo da Construção, ou simplesmente INCC, é um dos indicadores econômicos mais importantes do Brasil. O acompanhamento e cálculo desse é feito pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), que pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Para compreender o desenvolvimento desse indicador, é preciso passar por uma parte da história do país. Foi na década de 40, que o Índice de Custos da Construção (ICC) passou a analisar as variações de valores de sob os materiais essenciais para realizar uma obra.
O ICC era exclusivamente metrificado na Capital Federal dessa época, o Rio de Janeiro. Entretanto, com a descentralização econômica e a expansão de atividades foi necessário reformular o indicador, de forma que incluísse o território nacional.
Antes de concretizarem a reforma do indicador, o IBRE ficou responsável pela análise de dados de 20 capitais do Brasil. Após alguns anos, em 1985 foi criado o INCC, que acompanha as variações de taxas e custos do setor da construção civil até os dias de hoje.
Qual a função do INCC?
Além de saber o que é o INCC, é preciso entender para que ele serve. A principal funcionalidade desse indicador é mensurar as variações de custos em torno dos elementos bases da construção civil.
Ou seja, o INCC é utilizado para compilar os valores pagos pelas construtoras em matérias-primas, materiais essenciais, equipamentos e mão de obra. Esses custos são mensalmente analisados e corrigidos de acordo com as variações de preços.
O aumento dos preços impacta diretamente no orçamento do empreendimento, por isso é preciso redistribuir os gastos para que as despesas não se tornem um problema nem para a construtora e muito menos para o consumidor final. Assim a função do INCC é possibilitar um cálculo que colabore com a divisão dos valores.
O lançamento de imóveis na planta é desenvolvido através dessa taxa, pois a construtora irá se basear nesse indicador para precificar os imóveis e conseguir manter a lucratividade do empreendimento. Isso significa que os compradores serão essenciais para o custeamento e finalização das obras.
Bases técnicas de como calcular o INCC
O IBRE, juntamente com o FGV, calcula o INCC de acordo com os valores em torno dos 3 principais pilares da construção civil:
- Mão de Obra
- Serviços
- Materiais e equipamentos
Esses são novamente divididos em três grupos:
- Estruturas
- Instalações
- Acabamentos
Os custos desses tópicos para as empresas de sete principais cidades economicamente ligadas à construção civil: São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte, Porto Alegre, Brasília e Recife. Dessa forma, os orçamentos são desenvolvidos pelo cálculo que se baseia nos resultados levantados pela FGV e considera as especificidades econômicas de cada localidade.
Conheça os tipos do INCC.
Qual o impacto do INCC no mercado imobiliário?
Pensar o que é o INCC está diretamente ligado à compreensão do desenvolvimento do mercado imobiliário. Isso porque a taxa e suas oscilações impactam diretamente nos valores dos imóveis vendidos na planta.
A finalização de um empreendimento pode levar de 2 a 4 anos, e é claro que o aumento dos valores de insumos para a execução da construção será uma realidade. Assim, para que a empresa não tenha prejuízo durante esses anos as parcelas de pagamento das unidades são ajustadas juntamente com as porcentagens atualizadas mensalmente do INCC.
Como o INCC é fundamental para a construção civil, é consequentemente essencial para todo o mercado imobiliário. É através dele que os investimentos, a lucratividade e a saúde financeira das incorporadoras e construtoras são analisadas.
INCC e valores de imóveis
Retomando o que é o INCC, você pode perceber o quanto essa taxa é essencial para o desenvolvimento de um empreendimento. Para além disso, o indicador tende a modificar os valores das unidades adquiridas pelo consumidor final.
Até chegar na etapa de entrega das chaves existe um longo caminho de estruturação, construção, documentação, financiamento e aprovação. Por isso, algumas intercorrências são comuns, principalmente em torno dos gastos com o projeto.
Os reajustes orçamentários precisam se adequar à taxa mensal do INCC para que a construtora não obtenha um prejuízo durante as obras e na própria entrega das unidades. Se isso não for feito o prazo de entrega pode ser atrasada e as ações no canteiro de obras podem ser paralisadas por tempo indeterminado.
Assim, para manter o fluxo de caixa funcionando de forma correta, o INCC é utilizado para atualizar as parcelas dos financiamentos de imóveis comprados na planta. Dessa forma os juros trabalham para suprir o déficit previsivelmente proposto pelo indicador, fazendo assim o valor final do imóvel ser maior do que o anunciado no lançamento e do que os pagos à vista.
Valores de Imóveis na Planta
O INCC é essencial para a construtora que está planejando e desenvolvendo um empreendimento. Mas, compreender seu funcionamento é fundamental para todas as pessoas inseridas no mercado imobiliário, inclusive os compradores de imóveis.
Quando se financia um apartamento na planta, por exemplo, existe o pagamento de uma entrada em torno de 30% do valor total do imóvel. A partir disso o restante do valor é dividido em parcelas mensais, semestrais ou anuais, e é aí que a porcentagem do INCC entra.
Vale ressaltar que o que é INCC somente altera as parcelas intermediárias do fluxo da jornada de compra. Portanto, os juros das parcelas atreladas às instituições bancárias não são alterados pelos valores do INCC, como poderá entender melhor após verificar o material abaixo.
Cálculo prático do INCC: As parcelas imobiliárias
Como já se pôde perceber sobre o que é o INCC, o indicador impacta diretamente no valor dos imóveis. Por isso, compreender o significado do INCC e aprender a calcular seus valores é fundamental.
Então, irei exemplificar o que é INCC do imóvel e o cálculo do parcelamento juntamente com essa taxa:
Um imóvel no valor de R$ 450 mil que teve uma entrada de R$60 mil, terá que dividir o restante do valor, R$ 390 mil, por 120 meses. Ou seja, cada mês será calculado em R$ 3.250,00 + INCC.
Considerando que no primeiro mês a taxa se manteve em 0,25%, o cálculo seria:
Saldo devedor no 1º mês – R$ 390.000,00
Reajuste do saldo devedor + INCC: R$ 390.000,00 + 0,25% = R$ 390.975,00
Valor da 1ª parcela – R$390.975,00 : 100 = R$ 3.909,75
Considere então, que no segundo mês os juros do INCC subiram, passando a ser 0,28%. O cálculo deve abater o valor da primeira parcela, sendo, portanto: saldo devedor de R$390.975,00 – R$ 3.909,75 = R$ 387.065,25.
Agora, o cálculo será:
Saldo devedor no 2º mês – R$ 387.065,25
Reajuste do saldo devedor + INCC: R$ 387.065,25 + 0,28% = R$ 387.064,97
Valor da 2ª parcela – R$ 387.064,97 : 100 = R$ 3.870,65
Aprofunde seus conhecimentos no tema (FAQ)
É o indicador econômico chamado de Índice Nacional de Custo da Construção, que objetiva a mensuração da variação de valores sobre materiais, equipamentos, serviços e mão de obra essenciais para o desenvolvimento da construção civil.
É preciso considerar os preços mensais dos materiais, equipamentos, serviços e mão de obra pra obter a porcentagem de aumento, ou diminuição, da taxa do INCC.
Esse índice colabora com o desenvolvimento das obras e assegura a entrega dos imóveis, portanto, caso o INCC aumente, o valor das parcelas de um financiamento também irá aumentar.
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