Comprar apartamento na planta é um marco na vida de milhares de brasileiros. Pode-se dizer que muitos separam a vida entre antes e depois da aquisição do primeiro imóvel próprio. Estudos recentes do Quinto Andar revelaram que 39% das pessoas consultadas desejam comprar um imóvel em 2023, enquanto apenas 18% pretendem alugar. A resposta para o fenômeno pode ser cultural, uma vez que, ainda que os índices macroeconômicos não sejam totalmente favoráveis, os brasileiros continuam a perseguir este sonho.
Uma saída para cenários econômicos com juros altos e poucas opções de crédito é a aquisição do apartamento na planta. O que significa dizer que o comprador adquire o imóvel ainda em fase de construção ou projeto, e consegue diluir os custos com o investimento em uma grande quantidade de parcelas. Apesar de soar como um risco para quem adquire, comprar um apartamento que ainda não foi construído pode trazer grandes vantagens.
A probabilidade de revenda futura por um valor muito acima do que foi adquirido é a primeira grande vantagem. Depois desta, estão a possibilidade de customizar os detalhes do imóvel e ser o primeiro morador de um apartamento novinho.
Se você tem muitos leads com este interesse de compra, neste guia vou compartilhar com você 10 dicas valiosas para comprar um apartamento na planta sem medo de errar. Vem comigo e depois envie para eles no seu processo de prospecção!
Sumário
1 – Pesquise e escolha um bom empreendimento
A reputação da construtora ou incorporadora importa! Antes de mais nada, é necessário escolher um empreendimento respeitável e confiável. Uma boa dica é buscar informações sobre projetos anteriores e procurar sobre as avaliações de outros compradores. É importante observar se os prazos de entrega foram cumpridos, e se há algum comentário sobre a qualidade do que foi construído.
Além disso, vale a pena visitar empreendimentos anteriores entregues pelo mesmo construtor para avaliar com os próprios olhos. Analise a infraestrutura do local, acabamentos utilizados, e outros detalhes como área de lazer e espaços comuns. Se gostar do que viu, provavelmente o padrão se repetirá no seu empreendimento também.
Com relação ao imóvel que você pretende adquirir, na fase de pesquisa, é fundamental também avaliar se a localização e infraestrutura da região correspondem às suas expectativas. Se questione se a região favorece o potencial de valorização do empreendimento, considerando fatores como projetos de urbanização.
Uma pesquisa minuciosa evita a famosa “compra pela emoção” e futuros arrependimentos.
2 – Escolha uma localização estratégica
Na hora de pensar a localização do imóvel, antes mesmo de comprar apartamento na planta, pensar estrategicamente significa dizer que você precisa verificar se:
- Nas proximidades do empreendimento estão acessíveis serviços essenciais, como escolas, hospitais, e até supermercados, padarias e farmácias. Este é um cálculo que precisa ser feito: se não houver por perto este tipo de serviço, os gastos com transporte no dia a dia aumentam.
- A região é de fácil acesso para transporte público, como estações de metrô, ônibus e trens. Além disso, dependendo da região, alguns serviços de transporte por aplicativo têm dificuldade em atender à demanda, por dificuldade de acesso ou questões relacionadas a níveis de violência.
- A segurança da região é boa. Observe os índices de criminalidade e de há policiamento constante. No empreendimento que você pretende comprar, está previsto sistema de segurança interna? Como funciona a portaria e o acesso às câmeras de vigilância?
- O potencial de valorização é alto. No mercado imobiliário, muito se fala sobre valorização de imóveis, mas você sabe exatamente o que observar neste quesito? Ao escolher um empreendimento, é importante avaliar fatores como: projetos de revitalização urbana, melhorias que já estão em andamento, e novas tendências do mercado. Bairros mudam de características todos os dias, fique atento a estas mudanças.
- A região oferece qualidade de vida. Porque nem só de valorização de investimentos vive o homem. Considerar fatores que contribuem para a qualidade de vida, como áreas verdes, parques, opções de lazer, proximidade de praias, etc., também é fundamental, principalmente para quem deseja residir no imóvel depois de comprar apartamento na planta.
3 – Visite o local
Depois de pesquisar, pedir referências e indicações sobre a construtora, e ouvir também sobre o local do empreendimento escolhido, é importante reservar um tempo na agenda para visitar pessoalmente o local, mesmo que o prédio ainda não tenha sido construído.
Esta é uma etapa importante porque permite que você tenha uma noção mais real do ambiente.
Quando você estiver no local, visualize o terreno e questione como será feita a disposição dos prédios, áreas comuns, estacionamentos e demais itens de infraestrutura. Isso lhe dará uma ideia mais concreta do projeto.
Este também é o momento de conhecer a vizinhança, validar o que você pesquisou e entender se os serviços oferecidos no entorno estão dentro das suas expectativas. Observe também a qualidade atual de ruas e avenidas (que mudam com o tempo), iluminação pública e saneamento.
Uma dica é conversar com moradores locais, que são as pessoas que realmente vivenciam a região. São falas que podem fornecer insights valiosos para a sua decisão de compra.
Visualizar tudo presencialmente permite que você una o que pesquisou com uma visão realista do que está disponível no local, ajudando a tomar uma decisão racional e bem-informada antes de comprar seu apartamento na planta.
Quer estudar mais sobre o tema? Eu lhe recomendo este vídeo:
4 – Conheça as plantas e especificações
Nesta fase, ainda que você não tenha tanta familiaridade com termos técnicos da arquitetura ou engenharia, é importante que você se aproprie e conheça as plantas e especificações do imóvel. Isso porque, além poder visualizar a distribuição dos cômodos e entender os tamanhos e espaços disponíveis, poderá verificar os materiais e acabamentos utilizados, e finalmente conhecer todos os detalhes importantes do que está comprando. Afinal, não se trata de um investimento baixo.
Quando você puder parar para estudar as plantas do imóvel, olhe em detalhes a disposição dos cômodos, a área total, as dimensões dos ambientes, a localização de janelas, portas, e pontos de acesso. Com isso já será possível planejar a aquisição dos acabamentos personalizados, e a organização de móveis e decoração de acordo com seu gosto.
Para isso também é importante se atentar às metragens e dimensionamentos. É aqui que você vai descobrir se tudo se adequa às suas expectativas e estilo de vida. Observe a metragem total do apartamento, e também de quartos, banheiros, sala de estar, cozinha, área de serviço e outras áreas internas.
Mesmo que não tenha afinidade com o tema, é importante se inteirar das especificações de acabamentos e materiais disponibilizadas pelo construtor. Veja quais serão os pisos, revestimentos, louças sanitárias, metais, portas, janelas e outros elementos que compõem o imóvel. É aqui que você saberá se a qualidade e o tipos dos materiais condizem com seu gosto pessoal.
Alguns empreendimentos permitem que você faça personalizações ainda nesta fase, além de oferecerem alguns opcionais que impactam no valor total do imóvel. Informe-se sobre a possibilidade de inserir armários planejados e outros acabamentos diferenciados, caso sejam do seu interesse.
Por fim, você sabe o que é um memorial descritivo? É um documento detalhado que descreve todas as características técnicas e construtivas do imóvel. É por ele que você deve se guiar e fiscalizar se o que foi descrito realmente foi entregue.
5 – Consulte profissionais
Como sabemos, comprar um apartamento na planta é uma decisão que envolve muitos detalhes que não estão presentes na vida de quem não trabalha no mercado imobiliário. Apesar de eu recomendar que qualquer pessoa interessada em adquirir um imóvel estude e se aproprie dos termos, em certa altura, é fundamental poder contar com bons profissionais especializados.
Neste caso, um bom corretor de imóveis, por seu conhecimento específico e experiência, vai lhe ajudar a analisar o contrato de compra e venda do apartamento na planta, identificando cláusulas importantes, direitos, obrigações, prazos de entrega, formas de pagamento e outras condições, de forma que você fique ciente de tudo e evite surpresas desagradáveis.
Inclusive, um bom corretor pode ajudar na avaliação do imóvel, verificando se o preço pedido está de acordo com o valor do mercado, evitando enganos.
Outro ponto importante é a orientação jurídica. Um advogado especializado em direito imobiliário poderá lhe dizer tudo o que for preciso sobre os direitos e deveres do comprador, escritura, e registro do imóvel após a entrega. Segurança jurídica é importante.
Se você é corretor e quer otimizar seu trabalho com clientes, você poderá gostar de:
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6 – Verifique as garantias
Depois que você já estiver com seus bons profissionais lhe assessorando na hora de comprar um apartamento na planta, um dos pontos mais importantes a serem questionados é sobre as garantias oferecidas pelo construtor ou incorporadora. São elas que vão assegurar seus direitos como comprador e garantir que a obra seja entregue dentro dos prazos e padrões estabelecidos.
Abaixo eu vou descrever cada uma das garantias importantes para que você fique de olho:
a) Garantia de entrega
Se refere ao prazo máximo para a conclusão da obra. Fique atento a que tipo de compensação ou indenização você terá direito caso este prazo não seja respeitado.
b) Garantia de qualidade
Outra garantia importante é aquela que falará sobre a qualidade dos materiais utilizados na construção do imóvel. Issi inclui tanto as garantias específicas para pisos, revestimentos, esquadrias, quanto instalações elétricas, hidráulicas e outros elementos. Caso haja problemas ou falhas, estas garantias lhe protegerão.
c) Garantia de vícios ocultos
São os problemas não-aparentes na construção, que podem surgir posteriormente. Esta garantia protege você contra defeitos estruturais, infiltrações, problemas de impermeabilização e outros que podem surgir após a entrega.
d) Garantia do registro de incorporação
Mesmo que ainda não tenha sido construído, o empreendimento precisa ser registrado no cartório de imóveis. O Registro de Incorporação é obrigatório e garante a legalidade do empreendimento, bem como a possibilidade de obter financiamentos bancários e a segurança da transação.
e) Seguro de obra
Os compradores também podem ser impactados po eventuais dando, acidentes ou imprevistos que podem acontecer durante a construção. Este seguro é uma garantia adicional que protege todos os envolvidos.
7 – Calcule o valor total da compra
Pouca gente sabe, mas comprar um apartamento na planta também envolve outros custos além do que será pago pelo imóvel propriamente dito. Há outros custos e despesas relacionados à aquisição que precisam ser levados em consideração na hora de se planejar.
Além do preço do imóvel, determinado pelo construtor ou incorporadora, é importante também considerara as taxas e impostos envolvidos na compra, como o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e taxas de financiamento. Tome nota com antecedência sobre os valores destas taxas e impostos e calcule o impacto no valor total da compra.
Se você tiver feito a opção de financiar, é fundamental que os juros das parcelas entrem na conta final. Você precisa se certificar de ter entendido todas as condições e encargos financeiros envolvidos no financiamento.
Planeje também os custos adicionais. Além de taxas e impostos, existem despesas relacionadas à mudança para o novo imóvel, como transporte, mobília e decoração. Ainda que variem, é importante que estas despesas sejam incluídas no cálculo geral para que você tenha uma ideia mais aproximada do valor total da compra.
Inclusive, todos estes valores compõem a declaração de compra do imóvel junto à Receita Federal, na declaração anual do Imposto de Renda. Se organize.
8 – Esteja preparado para imprevistos
Comprar um apartamento na planta geralmente exige paciência de quem adquire. O tempo de construção costuma ser longo e a ansiedade pode ser grande na esperança de que tudo saia como o esperado. Por outro lado, você utilizar este tempo para se preparar para qualquer imprevisto.
O pior pesadelo na hora da compra de imóveis nestas condições é o atraso na entrega. Caso isso aconteça, por questões burocráticas, condições climáticas, ou mesmo problemas de logística, tenha um plano alternativo caso precise adiar sua mudança ou encontrar temporariamente outra moradia.
Os projetos originais também costumam mudar. Isso pode ocorres por fatores como segurança ou até mesmo mudanças na legislação, afeitando a planta ou as especificações. Adquira o costume de estar em contato com a construtora para ser atualizado de eventuais mudanças.
Outro imprevisto que costuma afetar quem compra um apartamento na planta é a flutuação dos custos. Mudanças nos valores de mão de obra e insumos podem resultar em reajustes no preço do imóvel durante a construção. Por isso é importante prever alguma cláusula no contrato que estabeleça condições para lidar com estas mudanças e combater aumentos abusivos.
Problemas com questões legais também podem ser previstos na fase do planejamento, quando você pesquisou sobre a reputação da construtora ou incorporadora. Ainda assim, podem acontecer disputas contratuais ou problemas de documentação. Mesmo que o processo de construção demore, não deixe de ficar atento a todos os detalhes que envolvem a obra.
O que você aprendeu até aqui
Trata-se de um imóvel que ainda não foi construído. A construtora ou incorporadora apresenta o projeto, ou seja, a planta, e o futuro proprietário avalia.
Existem alguns riscos e incertezas na compra de um apartamento na planta. O principal deles é o atraso na entrega do empreendimento. No entanto, este risco pode ser minimizado por uma cláusula contratual que proteja o comprador nestes casos.
Porque os custos gastos na obra pela incorporadora vão sendo divididos em partes ao longo do projeto.
9 – Comemore
Comemorar cada conquista é muito importante. Quando se trata de comprar um apartamento na planta, que é o sonho de milhares de brasileiros, é mais importante ainda.
10 – Conheça o CV CRM
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