No último mês de julho de 2022, foi identificado um aumento nos preços de venda de imóveis. O levantamento foi trazido pelo índice FipeZap+, que registrou alta de 0,52%. Resultado superior ao de índices oficiais de inflação, como o IGP-M da Fundação Getúlio Vargas – FGV (0,21%) e o IPCA-15 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE (0,13%).
Os índices da FGV e do IBGE são comumente utilizados para transações imobiliárias em todo o Brasil, seja para definir o valor da venda de imóveis ou para estabelecer correções em contratos de aluguel. Seria possível dizer, portanto, que o aumento nos preços de venda de imóveis é um sinal de que o mercado imobiliário está aquecido?
No artigo de hoje, vamos entender esse movimento do mercado e analisar o que indica que um setor está aquecido. Vem com a gente!
O que faz o preço dos imóveis subir? 
O setor imobiliário representa uma parcela significativa da riqueza da maioria das pessoas, e isso é especialmente verdadeiro para muitos proprietários de imóveis no Brasil e no mundo.
Nos Estados Unidos, por exemplo, de acordo com a Pesquisa de Finanças do Consumidor do Federal Reserve, 64,9% das famílias americanas possuíam sua própria residência em 2019. No Brasil não é muito diferente. Segundo Censo QuintoAndar de Moradia, realizado em parceria com o Datafolha, 70% dos brasileiros moram em imóvel próprio.
O tamanho e a escala do mercado imobiliário o tornam um setor atraente e lucrativo para muitos investidores. Por isso, e para responder ao título deste artigo, é importante entendermos alguns dos principais fatores que afetam o setor e a variedade de investimentos disponíveis.
Principais considerações sobre aumento nos preços de venda de imóveis
- Há uma série de fatores que afetam os preços dos imóveis, disponibilidade e potencial de investimento.
- A demografia fornece informações sobre idade, renda e preferências regionais de compradores reais ou potenciais, qual porcentagem de compradores são aposentados e qual porcentagem pode comprar uma casa de férias ou uma segunda casa.
- As taxas de juros afetam o preço e a demanda de imóveis – taxas mais baixas atraem mais compradores, refletindo o custo mais baixo de obter um financiamento, mas também expandem a demanda por imóveis, o que pode aumentar os preços.
- Os preços dos imóveis geralmente seguem os ciclos da economia, mas os investidores podem mitigar esse risco comprando REITs* ou outras participações diversificadas que não estão vinculadas aos ciclos econômicos ou que podem resistir a crises.
- Políticas e legislações governamentais, incluindo incentivos fiscais, deduções e subsídios podem aumentar ou dificultar a demanda por imóveis.
*REITs são um tipo de empresa que possui, opera ou financia rendas provenientes do mercado imobiliário semelhante a um FII (Fundo de Investimento imobiliário).
Demografia
Demografia são os dados que descrevem a composição de uma população, como idade, raça, sexo, renda, padrões de migração e crescimento populacional. Essas estatísticas são um fator muitas vezes esquecido, mas significativo, que afeta a forma como os imóveis são precificados e quais tipos de propriedades estão em demanda. Grandes mudanças na demografia de um país podem ter um grande impacto nas tendências imobiliárias por várias décadas.
Por exemplo, os baby boomers que nasceram entre 1945 e 1964 são um exemplo de tendência demográfica com potencial para influenciar significativamente o mercado imobiliário. A transição dos baby boomers para a aposentadoria é uma das tendências geracionais mais interessantes do século passado.
Existem várias maneiras pelas quais esse tipo de mudança demográfica pode afetar o mercado imobiliário, mas para um investidor, algumas perguntas importantes a serem feitas podem ser:
- Como isso afetaria a demanda por segundas residências em áreas de férias populares (praias, campo, interior etc.) à medida que mais pessoas começam a se aposentar?
- Como isso afetaria a demanda por casas maiores se as rendas forem menores e todos os filhos tiverem se mudado?
Essas e outras perguntas podem ajudar os investidores a restringir o tipo e a localização de investimentos imobiliários potencialmente desejáveis muito antes do início da tendência.
Taxa de juros
As taxas de juros também têm um grande impacto nos mercados imobiliários. Se você está pensando em comprar uma casa com financiamento ou home equity, é benéfico pesquisar as taxas de juros.
Mudanças nas taxas de juros podem influenciar muito a capacidade de uma pessoa comprar um imóvel residencial. Isso porque quanto mais baixas as taxas de juros, menor será o custo para obter um financiamento para comprar uma casa, o que cria uma maior demanda por imóveis, o que novamente eleva os preços.
É importante notar que, à medida que as taxas de juros sobem, o custo para obter um financiamento aumenta, diminuindo assim a demanda e os preços dos imóveis.
Lembra que falamos lá em cima sobre o Censo QuintoAndar de Moradia que indicava que 7 em cada 10 brasileiros moravam em casa própria? Essa mesma pesquisa, que foi realizada no segundo semestre de 2021, também trouxe outro dado. Desses 70% de brasileiros com casa própria, 8% moram em imóveis financiados.
No entanto, ao analisar o impacto das taxas de juros em um investimento de capital, como um fundo de investimento imobiliário (REIT ou FII), em vez de em imóveis residenciais, a relação pode ser considerada semelhante à relação de um título com as taxas de juros.
Quando as taxas de juros caem, o valor de um título sobe porque sua taxa de cupom se torna mais desejável e, quando as taxas de juros aumentam, o valor dos títulos diminui. Da mesma forma, quando a taxa de juros diminui no mercado, os altos rendimentos dos REITs e FIIs se tornam mais atraentes e seu valor aumenta. Quando as taxas de juros aumentam, o rendimento de um REIT ou FII se torna menos atraente e diminui seu valor.
A economia
Outro fator chave que afeta o valor dos imóveis é a saúde geral da economia. Isso geralmente é medido por indicadores econômicos como o PIB, dados de emprego, atividade manufatureira, os preços dos bens, etc. De um modo geral, quando a economia está lenta, o mesmo acontece com o setor imobiliário.
No entanto, a ciclicidade da economia pode ter efeitos variados em diferentes tipos de imóveis.
Por exemplo, se um investidor tiver uma porcentagem maior de seus investimentos em hotéis, normalmente seria mais afetado por uma desaceleração econômica do que um que investiu em prédios de escritórios ou residenciais.
Os hotéis são uma forma de propriedade muito sensível à atividade econômica devido ao tipo de estrutura de arrendamento inerente ao negócio. Alugar um quarto de hotel pode ser pensado como uma forma de arrendamento de curto prazo que pode ser facilmente evitado pelos clientes do hotel caso a economia esteja indo mal.
Por outro lado, os inquilinos de escritórios ou de um residencial geralmente têm arrendamentos de longo prazo que não podem ser alterados no meio de uma crise econômica. Assim, embora você deva estar ciente da parte do ciclo em que a economia se encontra, você também deve estar ciente da sensibilidade do imóvel ao ciclo econômico.
Políticas e subsídios governamentais
A legislação também é outro fator que pode ter um impacto considerável na demanda e nos preços dos imóveis. Créditos fiscais, deduções e subsídios são algumas das maneiras pelas quais o governo pode aumentar temporariamente a demanda por imóveis enquanto eles estiverem em vigor.
Estar ciente dos incentivos governamentais atuais pode ajudá-lo a determinar mudanças na oferta e demanda e identificar tendências potencialmente falsas.
Venda de imóveis e o efeito pandemia
Que o mercado imobiliário no Brasil está aquecido, disso ninguém pode negar. Mesmo com a pandemia, o setor seguiu avançando. Um dos fatores para isso foi o aumento na procura por imóveis maiores e mais espaçosos.
Esta foi uma tendência que surgiu em 2021, se fortaleceu em 2022 e deve continuar nos próximos anos.
Definitivamente, a necessidade do home office, além de familiares voltando a morar junto e a apreciação do lar após meses de isolamento em casa movimentaram o mercado imobiliário.
O efeito pandemia e suas consequências na economia e nas decisões políticas do país geraram o crescimento de valores financiados; juros baixos, atraindo compradores e investidores; e maior disponibilidade de anúncios em plataformas de compra e venda, os conhecidos portais imobiliários.
Com o fim da pandemia e, consequentemente, o retorno do trabalho presencial e o surgimento do modelo híbrido, a retomada das locações comerciais ajudou os números do setor.
Outro efeito causado também pela pandemia está relacionado ao uso da tecnologia. Uma pesquisa realizada pela Deloitte e divulgada pela ABIN, apontou que 40% dos negócios no mercado imobiliário serão realizados de maneira 100% digital até 2040.
Ou seja, quem não se digitalizar o mais rapidamente possível, vai perder vendas e ficar para trás. O primeiro passo para isso está relacionado à digitalização de processos, o que só é possível com o uso de um CRM para gestão comercial completo. Um exemplo é o CV CRM, único CRM 5.0 no Brasil e inteiramente voltado para o mercado imobiliário.
Maiores desafios enfrentados na venda de imóveis
Já vimos que o cenário de vendas esteve aquecido durante a pandemia, mas ainda assim a comunicação assumiu novas formas e as empresas precisaram se adaptar. Com o surgimento do corretor de imóvel digital, surgiram também novas formas de interagir e apresentar produtos e serviços de maneira virtual.
Um dos maiores desafios enfrentados pelas incorporadoras, construtoras e imobiliárias foi o processo de digitalização. Trata-se de um mercado que costumava caminhar de forma mais lenta na adoção de novas tecnologias imobiliárias.
Mas não teve jeito. As empresas tiveram que se render a redes sociais, sites e atendimentos mais personalizados pelos canais on-line. O cenário foi de adaptação obrigatória e só assim era possível chegar até o cliente e oferecer uma experiência alinhada com o momento para ajudar na tomada de decisão de compra.
A grande maioria dessas mudanças permaneceram e até facilitaram a rotina dos profissionais da área. Por isso, o mercado imobiliário ainda pode usufruir e muito de softwares e das interações que a internet permite.
Então a alta nos preços de venda de imóveis indica que o mercado está aquecido?
Voltando ao nosso questionamento inicial após a análise dos principais fatores que fazem os preços dos imóveis subirem e também dos efeitos da pandemia, podemos afirmar que sim, a alta nos preços dos imóveis pode indicar que o mercado imobiliário está aquecido.
Mas não para todos os segmentos.
Estamos passando por um momento de juros altos e inflação, o que diminui o interesse da população em adquirir financiamento para compra de imóvel. Neste caso, os imóveis para a classe média acabam tendo menor procura e os preços podem cair.
Enquanto isso, imóveis de luxo sofrem menos com a alta dos juros. Isso acontece porque o público de alta renda é mais resistente às crises econômicas.
Por último, temos as unidades voltadas para as classes mais baixas, como as do Programa Casa Verde e Amarela. Como o programa passou por mudanças recentemente que ajudaram a aumentar as possibilidades de financiamento, este segmento também representa um aquecimento no mercado.
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