Você já ouviu falar em Taxa Referencial? Ela foi criada na década de 1990 e é utilizada como referência para atualização de valores de investimentos e financiamentos. A TR, como também é chamada, é uma antiga conhecida dos brasileiros que possuem algum financiamento imobiliário.
A TR surgiu para servir como parâmetro para os juros praticados no Brasil numa época de descontrole inflacionário, antes do surgimento do Plano Real. Ela fazia um papel semelhante ao que a taxa Selic faz atualmente.
No mercado imobiliário, muitos contratos de financiamento atualizam o saldo devedor utilizando a Taxa Referencial. Ou seja, além dos juros devidos por quem toma o empréstimo, o montante que ainda falta pagar também aumenta de acordo com a TR.
TR no financiamento imobiliário
A maioria das linhas de financiamento estabelece como fórmula uma taxa de juros fixa somada à TR. No caso do crédito imobiliário, 94% dos contratos utilizam esse modelo. Os outros 6% têm o saldo devedor atualizado por algum índice de inflação, como o INCC, o IGP-M ou até o IPCA.
Isso significa, portanto, que entender a Taxa Referencial é de extrema importância dentro do mercado imobiliário.
A Taxa Referencial está de volta
Apesar de ser utilizada por quase todos os contratos de financiamento imobiliário, a Taxa Referencial não era uma preocupação para os brasileiros há alguns anos. Isso porque, pela regra do Banco Central, quando a taxa Selic está abaixo ou igual a 8,5%, a TR fica zerada. E esta foi uma realidade no país entre os anos de 2017 e 2021.
Porém, a realidade dos juros no Brasil mudou. Desde dezembro de 2021, a Selic tem apresentado patamares acima dos 8,5%. Com isso, a TR volta a ter um valor calculado mensalmente.
Muitos brasileiros não precisaram levar em conta a Taxa Referencial ao entrar num financiamento durante os últimos quatro anos, mas, enquanto a Selic não cair, eles terão que lidar com a cobrança da TR a partir de agora.
Como a Taxa Referencial impactará os financiamentos imobiliários
O valor da Taxa Referencial saiu do zero em dezembro de 2021, quando o Copom determinou o aumento da Selic de 7,75% para 9,25% ao ano. De início, a TR ficou em 0,04%. Mas, já em janeiro, o percentual chegou a 0,1%.
Para os financiamentos imobiliários, o que vai acontecer enquanto a TR estiver ativa é que o cálculo do montante total será feito com juro pré-fixado acrescido da TR. Alguns especialistas dizem que o impacto só deve ser preocupante caso a Selic passe de 12%.
A TR muda mensalmente e é cobrada na forma de juros compostos. Portanto, é uma taxa cumulativa que incide tanto sobre as parcelas como sobre o saldo devedor.
As principais modalidades de financiamento imobiliário atreladas à TR são as do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), da Caixa e demais bancos, em que as parcelas são corrigidas por juros fixos + TR. Ou seja, quem tem esse tipo de contrato vai pagar mais.
Vamos entender na prática como funciona a Taxa Referencial?
Vamos levar em consideração um financiamento de R$ 500 mil no sistema SAC com uma TR de 1% ao ano como exemplo. Neste caso, ao final de dois anos, a diferença nas prestações deve chegar a R$ 100,00.
E por que dois anos? Essa é a projeção do mercado. Acredita-se que a Selic só deva voltar a ficar abaixo de 8,5% depois desse prazo.
Para que o consumidor tenha uma noção ainda melhor, a Revista Exame mostrou qual seria o impacto no montante total do empréstimo. Neste mesmo exemplo de um contrato de R$ 500 mil, com pagamento em 20 anos e com juros de 8% ao ano, o acréscimo no saldo devedor seria de cerca de R$ 9 mil. Isso caso a TR fique próxima do atual patamar ao longo dos próximos dois anos.
Passo a passo para um financiamento imobiliário
A escolha da modalidade para o financiamento imobiliário deve ser feita com cautela. Principalmente com a volta da TR. Mas, o processo de solicitação de crédito imobiliário envolve uma série de pontos que vão além da decisão de qual taxa escolher.
O Blog do CV preparou, então, um passo a passo para você entender, inicialmente, como funciona uma solicitação de crédito imobiliário:
- Simulação;
- Escolha do banco;
- Entrega de documentação pessoal e certidões do imóvel;
- Análise dos documentos, do crédito pessoal e dos documentos do imóvel;
- Aprovação do crédito;
- Avaliação física do imóvel;
- Análise jurídica;
- Assinatura de contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório;
- Liberação do pagamento.
Conclusão
No Brasil, o crédito imobiliário é uma das principais formas utilizadas para aquisição de imóvel próprio. Os financiamentos tendem a durar longos anos, podendo ser amortizados.
Como vimos, nos contratos de financiamento imobiliário, incidem taxas de juros que são corrigidas normalmente pela TR ou pelo IPCA.
Por muitos anos, a TR mostrou-se como a melhor opção de modalidade de crédito, mas agora com as mudanças é importante que você faça simulações e fique atento ao Custo Efetivo Total (CET) da negociação antes de tomar a sua decisão.
O CET contém todos os encargos, tributos, taxas e despesas de um empréstimo ou financiamento. Tendo conhecimento de todos esses detalhes, você poderá fazer uma escolha mais assertiva de qual modalidade se encaixará melhor na sua realidade e na realidade atual da economia.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre taxa referencial
É a referência para atualização de valores de investimentos e financiamentos. A taxa surgiu para servir como parâmetro para os juros praticados no Brasil numa época de descontrole inflacionário, antes do surgimento do Plano Real.
Vamos levar em consideração um financiamento de R$ 500 mil no sistema SAC com uma TR de 1% ao ano como exemplo. Neste caso, ao final de dois anos, a diferença nas prestações deve chegar a R$ 100,00.
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