Você sabe o que é TR ou Taxa Referencial?

Você já ouviu falar em Taxa Referencial? Ela foi criada na década de 1990 e é utilizada como referência para atualização de valores de investimentos e financiamentos. A TR, como também é chamada, é uma antiga conhecida dos brasileiros que possuem algum financiamento imobiliário.  

A TR surgiu para servir como parâmetro para os juros praticados no Brasil numa época de descontrole inflacionário, antes do surgimento do Plano Real. Ela fazia um papel semelhante ao que a taxa Selic faz atualmente.  

No mercado imobiliário, muitos contratos de financiamento atualizam o saldo devedor utilizando a Taxa Referencial. Ou seja, além dos juros devidos por quem toma o empréstimo, o montante que ainda falta pagar também aumenta de acordo com a TR.  

 

TR no financiamento imobiliário 

A maioria das linhas de financiamento estabelece como fórmula uma taxa de juros fixa somada à TR. No caso do crédito imobiliário, 94% dos contratos utilizam esse modelo. Os outros 6% têm o saldo devedor atualizado por algum índice de inflação, como o INCC, o IGP-M ou até o IPCA.  

Isso significa, portanto, que entender a Taxa Referencial é de extrema importância dentro do mercado imobiliário.  

A Taxa Referencial está de volta 

Apesar de ser utilizada por quase todos os contratos de financiamento imobiliário, a Taxa Referencial não era uma preocupação para os brasileiros há alguns anos. Isso porque, pela regra do Banco Central, quando a taxa Selic está abaixo ou igual a 8,5%, a TR fica zerada. E esta foi uma realidade no país entre os anos de 2017 e 2021.  

Porém, a realidade dos juros no Brasil mudou. Desde dezembro de 2021, a Selic tem apresentado patamares acima dos 8,5%. Com isso, a TR volta a ter um valor calculado mensalmente.  

Muitos brasileiros não precisaram levar em conta a Taxa Referencial ao entrar num financiamento durante os últimos quatro anos, mas, enquanto a Selic não cair, eles terão que lidar com a cobrança da TR a partir de agora.  

 

Como a Taxa Referencial impactará os financiamentos imobiliários 

O valor da Taxa Referencial saiu do zero em dezembro de 2021, quando o Copom determinou o aumento da Selic de 7,75% para 9,25% ao ano. De início, a TR ficou em 0,04%. Mas, já em janeiro, o percentual chegou a 0,1%.  

Para os financiamentos imobiliários, o que vai acontecer enquanto a TR estiver ativa é que o cálculo do montante total será feito com juro pré-fixado acrescido da TR. Alguns especialistas dizem que o impacto só deve ser preocupante caso a Selic passe de 12%.  

A TR muda mensalmente e é cobrada na forma de juros compostos. Portanto, é uma taxa cumulativa que incide tanto sobre as parcelas como sobre o saldo devedor.  

As principais modalidades de financiamento imobiliário atreladas à TR são as do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), da Caixa e demais bancos, em que as parcelas são corrigidas por juros fixos + TR. Ou seja, quem tem esse tipo de contrato vai pagar mais. 

Vamos entender na prática como funciona a Taxa Referencial? 

Vamos levar em consideração um financiamento de R$ 500 mil no sistema SAC com uma TR de 1% ao ano como exemplo. Neste caso, ao final de dois anos, a diferença nas prestações deve chegar a R$ 100,00 

E por que dois anos? Essa é a projeção do mercado. Acredita-se que a Selic só deva voltar a ficar abaixo de 8,5% depois desse prazo.  

Para que o consumidor tenha uma noção ainda melhor, a Revista Exame mostrou qual seria o impacto no montante total do empréstimo. Neste mesmo exemplo de um contrato de R$ 500 mil, com pagamento em 20 anos e com juros de 8% ao ano, o acréscimo no saldo devedor seria de cerca de R$ 9 mil. Isso caso a TR fique próxima do atual patamar ao longo dos próximos dois anos.  

Passo a passo para um financiamento imobiliário 

A escolha da modalidade para o financiamento imobiliário deve ser feita com cautela. Principalmente com a volta da TR. Mas, o processo de solicitação de crédito imobiliário envolve uma série de pontos que vão além da decisão de qual taxa escolher.  

O Blog do CV preparou, então, um passo a passo para você entender, inicialmente, como funciona uma solicitação de crédito imobiliário: 

  • Simulação; 
  • Escolha do banco; 
  • Entrega de documentação pessoal e certidões do imóvel; 
  • Análise dos documentos, do crédito pessoal e dos documentos do imóvel; 
  • Aprovação do crédito; 
  • Avaliação física do imóvel; 
  • Análise jurídica; 
  • Assinatura de contrato, pagamento do ITBI e registro em cartório; 
  • Liberação do pagamento. 

 Conclusão 

No Brasil, o crédito imobiliário é uma das principais formas utilizadas para aquisição de imóvel próprio. Os financiamentos tendem a durar longos anos, podendo ser amortizados.  

Imagem do lançamento imobiliário na prática

Como vimos, nos contratos de financiamento imobiliário, incidem taxas de juros que são corrigidas normalmente pela TR ou pelo IPCA.  

Por muitos anos, a TR mostrou-se como a melhor opção de modalidade de crédito, mas agora com as mudanças é importante que você faça simulações e fique atento ao Custo Efetivo Total (CET) da negociação antes de tomar a sua decisão.  

O CET contém todos os encargos, tributos, taxas e despesas de um empréstimo ou financiamento. Tendo conhecimento de todos esses detalhes, você poderá fazer uma escolha mais assertiva de qual modalidade se encaixará melhor na sua realidade e na realidade atual da economia.  

 FAQ: Perguntas Frequentes sobre taxa referencial

O que é Taxa Referencial?

É a referência para atualização de valores de investimentos e financiamentos. A taxa surgiu para servir como parâmetro para os juros praticados no Brasil numa época de descontrole inflacionário, antes do surgimento do Plano Real.

Como funciona a Taxa Referencial? 

Vamos levar em consideração um financiamento de R$ 500 mil no sistema SAC com uma TR de 1% ao ano como exemplo. Neste caso, ao final de dois anos, a diferença nas prestações deve chegar a R$ 100,00.  

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