Fachada ativa: benefícios e tendências do fenômeno de arquitetura urbana

Fachada Ativa: montagem do prédio da série "Friends" numa bolha lilás. O fundo da imagem é branco.

Cafés, mini malls, praças de alimentação… Muitas são as possibilidades de entretenimento que uma família busca para passar o tempo. Mas e se essas atividades de lazer estivessem literalmente abaixo dos pés do seu cliente? Pois é, eu estou falando da fachada ativa.  

A fachada ativa é a iniciativa que promete integrar a arquitetura residencial ao contexto urbano e comercial, promovendo um maior aproveitamento do espaço e assegurando outros inúmeros benefícios.  

Embora já muito comentada, a fachada ativa é uma resolução jovem e ainda gera confusões. O que ela é? O que ela se propõe a fazer pelo mercado imobiliário? Como saber se ela é aplicável ou não para minha incorporadora? 

Bem, tudo isso (e muito mais) você descobre agora, no Blog do CV. 

 

Entendendo o conceito: o que é fachada ativa?

Fachada Ativa: prédio de esquina na cor bege. Numa das portas, de vidro, podemos ver uma padaria ou alguma espécie de comércio. À frente, um senhor de roupa branca descansa.  

A fachada ativa é o princípio que visa utilizar fachadas de edifícios com acesso a passeios públicos para fins não residenciais. Certo, mas o que isso quer dizer?  

Eu posso te explicar melhor a partir de um exemplo comum à mídia: o Central Perk, famoso café da série de comédia estadunidense Friends. O café ocupa o espaço térreo do prédio residencial em que os amigos Rachel, Mônica, Joey e Chandler moram. Assim, eles têm acesso privado a seus respectivos andares e também podem acessar o espaço comercial.  

Uma fachada ativa, portanto, é um ponto não residencial construído num lugar de fácil acesso entre o edifício residencial e a calçada pública: geralmente, essa fachada constitui um ponto comercial, que pode ser um bar, restaurante, mini shopping, praça e outros.  

 

Projeto de Lei 688/13 e a fachada ativa 

A fachada ativa é um dos incentivos previstos pela Lei de Zoneamento e Plano Diretor de São Paulo. O Projeto de Lei referente a ela, PL 688/13, traz instrumentos e objetos que visam uma nova lógica de funcionamento para São Paulo, segundo o portal Gestão Urbana SP 

O artigo 15 no Decreto nº 57.521, de 9 de dezembro de 2016 da cidade prevê, ainda, que “o atendimento à fachada ativa estabelecida no artigo 87 da Lei nº 16.402, de 2016, é obrigatório no caso de obra nova e de reforma com ampliação de mais de 50% (cinquenta por cento) da área total construída da edificação existente”. 

 

Objetivo de uma fachada ativa no contexto urbano 

Fachada Ativa: rua com uma série de prédios com fachada ativa. Os toldos dos pontos comerciais desses prédios são bastante coloridos e vibrantes.

Diretrizes legais à parte, um dos maiores questionamentos acerca da fachada ativa é seu objetivo. Afinal de contas, para que serve essa utilização no mínimo curiosa dos edifícios residenciais? 

De modo geral, pode-se dizer que as fachadas ativas são uma tentativa de estimular um uso mais dinâmico das vias públicas. Além disso, também fazem parte da proposta a diminuição da criminalidade nas ruas, o impulsionamento do comércio local e o aumento da infraestrutura. 

E é exatamente por conta desses nobres objetivos que as fachadas ativas foram incentivadas no Plano Diretor de cidades como São Paulo e Curitiba. Incorporadoras e construtoras engajadas na prática ganham benefícios na construção de empreendimentos do tipo.  

 

Os benefícios da prática não são poucos 

Se a fachada ativa ainda levanta questionamentos, a falta de informação sobre seus benefícios é um dos maiores motivos. A verdade é que, muito embora seja implementada de forma massiva fora do país, o Brasil ainda está nos estágios mais embrionários da aplicação de fachada ativa.  

Se tem uma coisa que posso te dizer, no entanto, é que não faltam vantagens para o uso da técnica em incorporadoras e construtoras dos mais diversos tamanhos. Veja só! 

 

Acessibilidade para transeuntes 

É de costume passar por prédios residenciais completamente cercados. As calçadas são mais curtas e as áreas destinadas a pedestres ficam cada vez menores. Todavia, uma fachada ativa diminui o problema, uma vez que os muros e grades dão espaço a áreas de convivência, mesas, banquinhos, lojas e muito mais.  

Transitar pelas redondezas se torna mais prático para os transeuntes e até mesmo para os moradores do local, uma vez que, como apontado anteriormente, as entradas para moradores permanecem isoladas. 

 

Mais segurança para a região 

Maior fluxo de pessoas, diferentemente do que muitos pensam, não significa diminuição da segurança. Muito pelo contrário. Com áreas comerciais embutidas nos prédios residenciais, mais situações de convívio serão estimuladas. Isso também significa uma maior socialização para as redondezas do edifício, que costumam ser pacatas e pouco frequentadas.  

Aumentando o fluxo de pessoas frequentando o local, os próprios moradores não sentirão medo de transitar pelas ruas próximas a suas casas.  

 

Conveniência aos moradores 

Fachada Ativa: imagem da série Friends. Amigos no café Central Perk conversam

Retomemos um pouco a série Friends para entender o benefício da conveniência. Quando estão estressados, tristes, cansados ou apenas querendo uma tarde de diversão em grupo, Monica e seus amigos de prédio descem rumo ao Central Perk. Eles sabem que podem contar com o café, tanto que até têm um sofá reservado no local.  

Esse é o efeito de conveniência para o morador de um prédio com fachada ativa. Lojas, bares e restaurantes, de repente, estão a poucos passos de distância. E, com isso, esses espaços se tornam extensões das próprias moradias, adquirindo um significado ainda maior e mais profundo.  

 

Geração de empregos 

As fachadas ativas são ótimas fontes de renda, isso não se pode negar. E, claro, onde se tem fonte de renda, normalmente existe também a geração de empregos. Os pontos comerciais situados nas fachadas ativas estimulam a circulação de capital e contratação de mão de obra. E o melhor de tudo: esses pontos geralmente são muito privilegiados, o que garante facilidade de transporte dos trabalhadores.  

Porém, erra quem pensa que esse é o único benefício da fachada ativa. Essa também é a chance do proprietário que quer começar um novo negócio (ou expandir um negócio já existente) pertinho de casa _ ou melhor, dentro dela.  

 

Estética atraente 

Finalmente, mas não menos importante, falamos sobre a estética. Verdade seja dita, um núcleo urbano bonito, esteticamente agradável, faz muito bem para os olhos. Além de valorizar o status do edifício residencial, atrai o interesse de investidores e empresas que estejam buscando por novos pontos comerciais para expandir seus negócios.  

 

Condições para implantação da fachada ativa 

Existem certas condições para a implantação de um edifício com fachada ativa. Isso acontece porque os prédios devem estar preparados para o fluxo de pessoas, para as atividades comerciais exercidas e também para priorizar as necessidades do núcleo residencial. Para tanto, o artigo 12 do Decreto nº 57.521, de 9 de dezembro de 2016, aponta que a fachada ativa deve observar às seguintes características:

  • O ponto de acesso à fachada ativa voltada para via pública deve ficar numa faixa de 5m medidos a partir do alinhamento frontal do lote.
  • Deve possuir abertura direta para a rua, mesmo que existam galerias e outros acessos dentro da fachada ativa. Ou seja, não deve existir uso de grades e outros.
  • A área construída para uso não residencial e destinada à fachada ativa pode exceder o recuo de 5m. 

Fachada Ativa: construtor civil analisa planta baixa em obra.

Existem algumas outras requisições para aplicação da fachada ativa, mas nada que impeça uma empresa de criar um ambiente elegante, despojado e altamente moderno para seus moradores. Um edifício com fachada ativa é facilmente valorizado, ganha robustez e cria um ecossistema social próprio, com uma comunidade integrada e coesa.  

 

Considerações finais 

A fachada ativa é sem dúvida uma tendência muito forte da construção civil. Por meio dela, pode-se unir comércio e sociedade, criando novos empregos, trazendo mais comodidade ao morador e propondo um novo olhar sobre a utilização do espaço urbano. Afinal, as cidades já não são mais as mesmas, as pessoas já não são mais as mesmas e, claro, muito menos as empresas.  

Modernize-se. Seja pioneiro onde ninguém mais ousa ser. É exatamente por isso que as fachadas ativas prezam. Inovação, integração e modernidade nos núcleos urbanos.  

 

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