Manual do Proprietário de Imóveis: Qual a sua importância?

O manual do proprietário de imóveis é um importante documento que rege as regras e garantias dos moradores de um condomínio ou residencial. 

Documentos que regulamentam os termos e condições, direitos e responsabilidades, especificações e capacidades de um produto são obrigatoriamente entregues aos consumidores. No mercado imobiliário esses processos são ainda mais importantes e precisam ser conhecidos pelos clientes que adquiriram um novo imóvel. 

Isso porque inúmeras pessoas, além de incorporadores e construtores, estão envolvidas no desenvolvimento administrativo dos empreendimentos após as entregas. Obter um manual que disponibiliza aos proprietários conhecer todas as particularidades do condomínio ou residencial é essencial para proporcionar o segmento de regras e comprimento de direitos. 

Pensando nisso, irei abordar nesse artigo o que é um manual de proprietário e quais os requisitos para desenvolvê-lo. E então, vamos juntos nessa jornada de conhecimento?

Imagem do guia da qualificação de leads

O que é Manual do Proprietário?

Manual do Proprietário: imagem de um homem e uma mulher num escritório segurando e olhando para uma pasta.

Diversos produtos disponibilizados no mercado de consumo podem ser difíceis de manusear, instalar e até mesmo utilizar pela primeira vez. Existem normas que colaboram com a operação assertiva desses produtos, e por isso, eles vêm com manuais de utilização que ensinam o proprietário a usá-los no dia a dia. 

O manual do proprietário é uma exigência do Código do Consumidor, principalmente para bens de consumo eletro e eletrônicos. Mas, o que os manuais de uso têm a ver com o mercado imobiliário

Apesar de não ser comumente conhecido como os outros tipos de regimentos, o manual do proprietário de imóveis é uma ferramenta indispensável. Nesses regulamentos estão dispostas as principais informações sobre os condomínios e edifícios. 

Vale ressaltar que esses guias são obrigatórios e exigidos às incorporadoras e construtoras responsáveis por um empreendimento. Contribuindo com seu conhecimento sobre o assunto separei um material especialmente para entender o funcionamento do manual do proprietário.

Qual a importância do Manual do Proprietário?

Assim como qualquer guia de uso, o manual do proprietário de imóveis se faz essencial para o convívio diário em um edifício ou condomínio. Esse documento fornece informações cruciais para o processo de mudança, instalação de móveis, horários e regimentos do uso de áreas comuns do prédio ou residencial. 

Através desse regulamento os moradores verificam quais são seus direitos e deveres. Também compreendem os protocolos de manutenção e de acordo com as reuniões baseadas no manual sabem para onde os pagamentos condominiais são direcionados. 

O conteúdo do manual do proprietário de imóveis pode variar, de forma significativa, baseado na tipografia da propriedade e na execução da gestão. Portanto, é fundamental que os proprietários e administradores contribuam para a criação e manutenção do manual, de forma que atenda às necessidades específicas do empreendimento pós-entrega. 

Quais as normas que regem esse manual?

Manual do Proprietário: imagem de um homem num escritório segurando alguns papeis. Ao fundo vemos um mural com algumas plantas de imóveis.

O Código Civil e de Defesa do Consumidor são os principais regimentos que compõem o manual do proprietário de imóveis. Diante da Lei 10.406 é previsto que:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. 
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. 

Já na Lei 8.078, os artigos 12, 13 e 14 preveem que:

O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. 
O comerciante é igualmente responsável, nos termos do artigo anterior, quando: 
I – o fabricante, o construtor, o produtor ou o importador não puderem ser identificados; 
II – o produto for fornecido sem identificação clara do seu fabricante, produtor, construtor ou importador; 
III – não conservar adequadamente os produtos perecíveis. 
O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

 Ainda há as normatizações exigidas segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas, a ABNT:

ABNT NBR 15575: São estabelecidos pré-requisitos para avaliar os critérios de desempenho que se aplicam às edificações habitacionais, como um todo ou de forma isolada.  
ABNT NBR 14037: São estabelecidos pré-requisitos mínimos para a elaboração e apresentação de conteúdos que compõem o Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações. Esse é elaborado e deve ser entregue pela construtora ou incorporadora ao condomínio após a finalização do empreendimento. 

Requisitos para o Manual do Proprietário

Manual do Proprietário: close nas mãos de duas pessoas assinando alguns papeis.

Como todo o documento e regulamento previsto por lei, para construir um manual do proprietário assertivo é preciso contar com algumas exigências. Não significa apenas seguir as normas da ABNT e as cláusulas dos códigos Civil e do Consumidor, é preciso adequar-se ao tipo de empreendimento e as especificidades presentes nesse. 

Assim, para montar um manual do proprietário realmente informativo é necessário disponibilizar dentro dele: 

Documentações

No manual do proprietário podem estar inclusas as cópias de todos os documentos que atestam a legalidade da propriedade como: 

Imagem do lançamento imobiliário na prática
  • Escrituras 
  • Contratos de locação 
  • Regulamentos condominiais 
  • Licenças 
  • Acordos 

Além disso, o guia pode conter regras e regulamentos direcionados para as unidades do condomínio. Nesses devem estar presentes as políticas de convivência, restrições de uso e diversas diretrizes

Em relação às áreas comuns e os equipamentos, eletrodomésticos, sistemas de segurança, aquecimento e refrigeração, deve existir um inventário. Isso porque os bens comuns precisam ser visualizados, cuidados e acessados por todos os moradores. 

Informações de Contato

Contatos são importantes para agilizar a comunicação, principalmente entre a administradora, o síndico e os moradores. Por isso, em um manual de imóveis deve-se constar o nome e o número dos proprietários, administradores e síndicos

Em casos de emergência esses números deverão ser acionados, então, adicionar contatos de prestadores de serviços emergenciais também faz parte da construção desse documento. Informações sobre empresas e servidores que realizam manutenção e reparos colaboram com a agilidade na resolução de um problema. 

Detalhes sobre contratos de serviço e as garantias sobre essas execuções devem estar dispostos no manual do proprietário. Assim, colaboram com o entendimento das realizações e com o gerenciamento dos gastos. 

Planta Baixa

A planta baixa é o desenho técnico que representa a propriedade com a visualização de sua metragem e disposição. Essa serve para ter uma visão ampla do projeto e acompanhar o fluxo do ambiente. 

É um documento obrigatório e por mostrar a disposição das instalações é primordial para o manual do proprietário de imóveis. Saber onde estão os sistemas hidráulicos, elétricos e estruturais agiliza a resolução de possíveis problemas. 

Procedimentos de Manutenção e Segurança

Todo manual de uso contém instruções sobre manutenção e procedimentos de segurança. Da mesma forma o manual do proprietário de imóveis está disposto.  

As instruções sobre como são feitas as trocas de filtros de ar e limpeza desses, manutenção do aquecimento e refrigeração, telhado e áreas comuns são primordiais para o manual. Também devem estar dispostos os procedimentos de segurança, a quantidade e disponibilidade das saídas de emergência, alarmes e sprinklers

Além disso, no manual do proprietário devem constar as contas de sistemas básicos de água, luz, gás e coleta de resíduos comuns. No mais, a prevenção de incêndios e as formas de dividir os materiais recicláveis dos demais devem ser temas propostos nesses guias. 

O que você aprendeu nesse conteúdo?

O que é manual do proprietário? 

Tem como finalidade orientar o uso, manutenção e operação do imóvel. Desenvolve a utilização de áreas comuns e garante a segurança e a resolução de desacordos estruturais ou estéticos após a entrega das chaves.

Como conseguir o manual do proprietário? 


Esse documento deve ser entregue pela construtora ou incorporadora responsável pelo empreendimento. A entrega das chaves deve ser feita em conjunto com o manual do proprietário. 

Existe um modelo do manual do proprietário de imóveis?

 
Sim, você pode encontrar múltiplos modelos desse tipo de material em sites de sistemas para incorporadoras e construtoras. 

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