Distrato ou rescisão: Existe diferença?

Compreender as definições de distrato e rescisão faz parte do aprendizado sobre os termos do mercado imobiliário

As regulamentações desses termos em 2018, causaram grandes mudanças no setor de construção civil. Isso possibilitou um amadurecimento nas relações entre empresas e clientes conforme a evolução e regências de compra e venda foram sendo estabelecidas. 

Quando a incorporadora ou o corretor disponibilizar as de adquirir um imóvel na planta ou pronto para morar, precisarão ter o conhecimento de quais as cláusulas contratuais e diferenças no estabelecimento das multas caso ocorra um distrato ou rescisão de contrato. Entender o funcionamento e regimento da lei sobre esses documentos é essencial para fornecer uma negociação informativa e vantajosa para todas as partes envolvidas. 

Neste artigo, você irá compreender os termos imobiliários para a quebra de contratos, quais as funções e como eles estabelecem uma ordenação jurídica. Vamos nessa?

Imagem do guia da qualificação de leads
Distrato ou rescisão: três pessoas conversando. Uma delas segura um papel, que está em foco na imagem.

Distrato e Rescisão: Qual a diferença

Quando se trata de transações imobiliárias, existem diversos termos que podem ser equivalentes, é o caso do significado de distrato e rescisão. Ambos equivalem ao encerramento do contrato previamente acordado entre o comprador e o vendedor. 

Entretanto, os termos são costumeiramente utilizados de formas diversas, e por isso tendem a confundir quem não faz parte do mercado imobiliário. A rescisão é o termo utilizado para referir-se amplamente aos diversos tipos e razões que levaram à finalização da relação contratual. 

Já no caso da palavra distrato, busca-se abordar a resolução e resilição, através de especificidades legais que garantem e validam a aplicação. Isso significa que, nesse quesito, é preciso compreender o funcionamento da lei, protegendo os direitos de todos os envolvidos na interação contratual. 

Afinal, qual é a diferença entre distrato e rescisão? O que significa distrato é o ato de encerrar o contrato, além de possuir individualizações como:  

  • Resolução 
  • Resilição 
  • Consensual 
  • Unilateral 

A rescisão acaba sendo mais ampla e abrangendo as formas consensuais e litigiosas. Sendo amparada pelo Lei 10. 406 do Código Civil e definida como extinção contratual diante de nulidade, reafirmando a amplitude de sua significação no âmbito jurídico.  

O que são resilição e resolução?

Você deve se perguntar qual o termo jurídico correto, distrato ou rescisão? Ambos. Tudo irá depender da pluralidade do contrato e das definições que o englobam. Irei defini-las a seguir. 

Como citado anteriormente, os termos resilição e resolução estão interligados à definição do que é distrato. Portanto é preciso compreender suas especificidades entes de definir exatamente qual termo será utilizado em determinada situação de encerramento contratual.  

De forma direta, a resilição desenvolve-se nos casos de extinção contratual manifestadas pela vontade de uma ou ambas as partes. Assim, a decisão de interromper o contrato não foi desencadeada por um motivo específico como violação de cláusulas ou inadimplência de o contratante ou do contratado.  

Essa é amparada pelo Capítulo II da Extinção do Contrato que: 

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. 
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. 
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. 

Já na resolução, aborda-se o encerramento do contrato por irregularidades seja no descumprimento das obrigações ou no encontro de nulidade na formação previa do contrato. Nesses casos é definido por lei: 

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

 As especificidades do distrato

Distrato ou rescisão: imagem de uma mesa. Foco nas mãos de duas pessoas que usam ternos e manuseiam alguns papeis.

Já exemplifiquei dois importantes termos e seus artigos legislativos, agora, exporei as duas formas mais comuns de distrato ou rescisão contratual. Os termos unilateral e consensual podem aparecer ao corretor em casos de resilição, então, é importante conhecê-los. 

Um distrato unilateral é a manifestação de apenas uma parte na proposta de rescisão do contrato por discordar de alguma cláusula ou informalidade. Esse distrato é litigioso, e requer uma notificação da ocorrência por parte da pessoa que iniciou esse encerramento.  

Em alguns casos é preciso ajuizar um processo judicial que assegure o direito ao reembolso de valores pagos. Nesses casos a parte notificada pode entrar com uma ação requerendo valores de multas previstas na cláusula de rescisão contratual

O distrato consensual e muito mais simples e menos burocrático. Isso se deve ao acordo das partes em rescindir o contrato de forma amigável, possibilitando os ajustes nos termos e valores necessários para o encerramento de sua relação contratual. 

Imagem do lançamento imobiliário na prática

Para delimitar melhor esses processos jurídicos, separei uma explicação sobre o distrato e a rescisão contratual e suas questões legistas.

O que é a lei do distrato?

Distrato ou rescisão: imagem vista de cima de um malhete numa mesa.

Há alguns anos, o distrato poderia ser um problema realmente jurídico, visto que não havia lei que o amparasse. Esses casos precisavam ser levados à justiça para que fossem determinadas as multas e prolongava a batalha judicial entre as partes envolvidas, isso determinava uma perda de dinheiro para ambas e não solucionava o real problema.  

O distrato imobiliário ou rescisão contratual de uma relação de compra e venda de imóvel começou a ter validade após a sansão da Lei nº 13.786, no dia 27 de dezembro de 2018. A lei regulamenta a disputa entre as partes envolvidas na relação de compra e venda

Essa regulamentação acabou sendo bastante vantajosa para as incorporadoras, construtoras e consequentemente corretores, visto que estipula multas para compradores que não cumprem as condições de pagamentos a longo prazo.  

Com o amparo legislativo, os empreendimentos que buscam primeiro vender os imóveis na planta para financiar a construção não sofrem alterações significativas após a desistência ou descumprimento do contrato.  

Para além disso, irei apresentar quais podem ser as desvantagens financeiras de aplicar um distrato ou rescisão de acordo com a lei que ampara esse tipo de negociação. 

Quais penalidades de uma rescisão?

Como toda a decisão, as consequências de uma rescisão de contrato imobiliário podem ser bastante complexas, ainda que sejam amparadas pela lei. Você sabe quais são as penas que envolvem um distrato contratual?  

É importante reconhecer que há alguns fatores que ocasionam mudanças nas sanções de acordo com cláusulas previstas nos contratos. Geralmente, isso é a aplicação de uma multa em um determinado valor, visando ressarcir a parte lesada pela quebra do contrato

A maior delas é a multa de acordo com o regime tributário do imóvel, por exemplo: o cliente desistiu da compra, entretanto, parte do valor já foi pago. O que ocorrerá a partir disso? 

Uma parte do valor ficará com a incorporadora. Mas, o regime tributário do imóvel é que irá definir a porcentagem que deve ser paga como multa, de acordo com: 

  • Regime especial de tributação (RET) dentro da área de patrimônio de afetação, 50% do valor será destinado à incorporadora. 
  • Caso se encontre em outro regime, apenas 25% do valor ficará com a incorporadora e os outros 75% será devolvido

Quais as regulamentações de um distrato entre incorporadora e cliente?

A penalidade em casos de rescisões de contratos previstos à empreendimentos em construção é baseada no patrimônio de afetação. Isso porque os valores recebidos são designados para o financiamento da construção, e passam a fazer parte do patrimônio da empresa. 

Nesses casos, a lei prevê que 50% do valor deve continuar com a incorporadora, para que isso não altere o andamento das obras e prejudique os clientes que ainda fazem parte do projeto. Porém, há algumas cláusulas que viabilizam o menor dano ao consumidor e principalmente, amparam seus direitos em relação à continuidade contratual

É o exemplo do prazo amplo para atrasos sem multas. Essa cláusula delimita que caso a incorporadora atrase a entrega do empreendimento, é direito do consumidor reaver o valor pago por completo, porém, a empresa poderá prolongar o prazo de entrega em até 180 dias sem que precise pagar pela multa. 

Caso esses 180 dias se passem e o cliente queira fazer uma rescisão contratual, a empresa responsável deverá devolver os valores revisados e corrigidos em um prazo de 60 dias corridos após o pedido de distrato.  

Houve também, algumas alterações pós a sansão da Lei nº 13. 786, irei expor essas regulamentações a seguir.  

As vantagens dessa regulamentação

Essa lei provocou algumas mudanças significativas no mercado imobiliário. Todo o setor de construção civil passou a saber exatamente como produzir um contrato, e principalmente, quais as intercorrências e impactos que um distrato pode causar. 

Esclarecer a regulamentação da rescisão contratual evita transtorno e traz uma resolutiva simples. Podendo até beneficiar a incorporadora, como a ABRAINC destaca, houve uma redução de 32,4% das rescisões em 2019, isso economizou tempo e gastos em litígios só no setor de construção.  

Desde o sancionamento da Lei do Distrato, as empresas do ramo imobiliário obtiveram vantagens, já que os compradores repensam o investimento e só decidem por uma rescisão caso seja extremamente vantajoso para eles e assegurem que não percam o valor já investido. 

Além disso, com o risco de desistência o preço da venda de imóveis tende a estabelecer uma baixa. Já que a incorporadora não saíra no prejuízo, realmente repensam e reduzem os preços dos imóveis disponibilizados na planta, sendo uma ótima estratégia comercial de atração de compradores e otimização na entrega dos projetos

O distrato ou a rescisão acabam sendo um problema para ambas as partes envolvidas, e iniciativas que reduzam e regulamentam esse tipo de desacordo são uma vantagem coletiva. Amparados por lei e estabelecendo estratégias de vendas, as incorporadoras tendem a ganhar muito com essas regulamentações. 

Quais são as perguntas mais frequentes sobre o tema?

O que é distrato?

O distrato é o encerramento de um contrato. Pode ser chamada de rescisão contratual, prevê o cancelamento da relação entre duas partes, estabelecido por um acordo contratual. 

O que é rescisão?

A rescisão é a formalização jurídica da finalização de uma relação contratual. Esse conceito é geralmente aplicado em contratos de trabalho, convênio, e, no mercado imobiliário em aluguéis e outras possibilidades.  

Existe uma lei de distrato?

Sim. A lei do distrato é, segundo a legislação, o que ampara e regulamenta as rescisões de contratos do setor imobiliário, definindo a obrigação de cada uma das partes perante as cláusulas. 

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