Compreender as definições de distrato e rescisão faz parte do aprendizado sobre os termos do mercado imobiliário.
As regulamentações desses termos em 2018, causaram grandes mudanças no setor de construção civil. Isso possibilitou um amadurecimento nas relações entre empresas e clientes conforme a evolução e regências de compra e venda foram sendo estabelecidas.
Sumário
Quando a incorporadora ou o corretor disponibilizar as de adquirir um imóvel na planta ou pronto para morar, precisarão ter o conhecimento de quais as cláusulas contratuais e diferenças no estabelecimento das multas caso ocorra um distrato ou rescisão de contrato. Entender o funcionamento e regimento da lei sobre esses documentos é essencial para fornecer uma negociação informativa e vantajosa para todas as partes envolvidas.
Neste artigo, você irá compreender os termos imobiliários para a quebra de contratos, quais as funções e como eles estabelecem uma ordenação jurídica. Vamos nessa?
Distrato e Rescisão: Qual a diferença?
Quando se trata de transações imobiliárias, existem diversos termos que podem ser equivalentes, é o caso do significado de distrato e rescisão. Ambos equivalem ao encerramento do contrato previamente acordado entre o comprador e o vendedor.
Entretanto, os termos são costumeiramente utilizados de formas diversas, e por isso tendem a confundir quem não faz parte do mercado imobiliário. A rescisão é o termo utilizado para referir-se amplamente aos diversos tipos e razões que levaram à finalização da relação contratual.
Já no caso da palavra distrato, busca-se abordar a resolução e resilição, através de especificidades legais que garantem e validam a aplicação. Isso significa que, nesse quesito, é preciso compreender o funcionamento da lei, protegendo os direitos de todos os envolvidos na interação contratual.
Afinal, qual é a diferença entre distrato e rescisão? O que significa distrato é o ato de encerrar o contrato, além de possuir individualizações como:
- Resolução
- Resilição
- Consensual
- Unilateral
A rescisão acaba sendo mais ampla e abrangendo as formas consensuais e litigiosas. Sendo amparada pelo Lei 10. 406 do Código Civil e definida como extinção contratual diante de nulidade, reafirmando a amplitude de sua significação no âmbito jurídico.
O que é o distrato e quem pode fazer o distrato?
Então, pode-se definir o distrato como uma ação juridicamente protocolada onde um acordo entre as partes de um processo de negociação de compra e venda pré-estabelecem termos de extinção, modificação e cancelamento de um contrato. De modo geral, o significado de distrato é o consentimento e a formalização de condições de interrupção ou modificação do contrato original.
Assim, o distrato estabelece cláusulas e regras para que um contrato seja “quebrado” diante de desacordos, descumprimento de obrigações pré-estabelecidas ou apenas pela vontade de uma das partes de encerrar as relações. Entretanto, para que esse documento tenha validade algumas regras devem ser cumpridas, como:
- Assinatura de ambas as partes
- Acordo com os termos de aplicação para o distrato
Além disso, apenas as partes envolvidas na relação contratual podem solicitar e validar o significa do distrato naquela ação. Desse modo o ambas devem concordar com os termos expostos e assinar o documento.
Vale ressaltar que como o significado de distrato está alinhado ao âmbito jurídico, pode deter requisitos, cláusulas e especificidades a serem destacadas para que esse seja validado. Por isso, é recomendado que antes de elaborar um documento de distrato os responsáveis pela negociação busquem orientação de profissionais para apresentar um contrato em conformidade com leis, normas e regulamentos efetivos.
Quando cabe distrato?
O significado de distrato dentro do setor imobiliário varia de acordo com as situações, especificidades e tipos de contratos. Assim, essa ação pode ser aplicada em casos de:
- Descumprimento de Acordos: Acaso uma das partes deixe de cumprir com as obrigações contratuais acordadas antes da assinatura do contrato, pode-se rescindir mutuamente a relação contratual.
- Ausência de Pagamento: Se uma das partes não cumprir as obrigações financeiras preestabelecidas no contrato a parte lesada poderá solicitar o distrato.
- Impossibilidades de Execução: Caso uma mudança ocorra e a execução do contrato se torne impossível o distrato é aplicado.
- Modificações Contratuais: Ao acordarem modificações nos termos de contrato do primeiro documento essa ação poderá exigir o distrato e a reestruturação contratual.
- Desistência Unilateral: Uma das partes pode optar voluntariamente a interromper o processo contratual e desfazer a relação através do distrato.
- Desistência Mútua: Ambas as partes optam, por seus respectivos motivos, interromper o prosseguimento das negociações e encerram o contrato original através do distrato.
O que são resilição e resolução?
Você deve se perguntar qual o termo jurídico correto, distrato ou rescisão? Ambos. Tudo irá depender da pluralidade do contrato e das definições que o englobam. Irei defini-las a seguir.
Como citado anteriormente, os termos resilição e resolução estão interligados à definição do que é distrato. Portanto é preciso compreender suas especificidades entes de definir exatamente qual termo será utilizado em determinada situação de encerramento contratual.
De forma direta, a resilição desenvolve-se nos casos de extinção contratual manifestadas pela vontade de uma ou ambas as partes. Assim, a decisão de interromper o contrato não foi desencadeada por um motivo específico como violação de cláusulas ou inadimplência de o contratante ou do contratado.
Essa é amparada pelo Capítulo II da Extinção do Contrato que:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Já na resolução, aborda-se o encerramento do contrato por irregularidades seja no descumprimento das obrigações ou no encontro de nulidade na formação previa do contrato. Nesses casos é definido por lei:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
As especificidades do distrato
Já exemplifiquei dois importantes termos e seus artigos legislativos, agora, exporei as duas formas mais comuns de distrato ou rescisão contratual. Os termos unilateral e consensual podem aparecer ao corretor em casos de resilição, então, é importante conhecê-los.
Um distrato unilateral é a manifestação de apenas uma parte na proposta de rescisão do contrato por discordar de alguma cláusula ou informalidade. Esse distrato é litigioso, e requer uma notificação da ocorrência por parte da pessoa que iniciou esse encerramento.
Em alguns casos é preciso ajuizar um processo judicial que assegure o direito ao reembolso de valores pagos. Nesses casos a parte notificada pode entrar com uma ação requerendo valores de multas previstas na cláusula de rescisão contratual.
O distrato consensual e muito mais simples e menos burocrático. Isso se deve ao acordo das partes em rescindir o contrato de forma amigável, possibilitando os ajustes nos termos e valores necessários para o encerramento de sua relação contratual.
Para delimitar melhor esses processos jurídicos, separei uma explicação sobre o distrato e a rescisão contratual e suas questões legistas.
O que é a lei do distrato?
Há alguns anos, o distrato poderia ser um problema realmente jurídico, visto que não havia lei que o amparasse. Esses casos precisavam ser levados à justiça para que fossem determinadas as multas e prolongava a batalha judicial entre as partes envolvidas, isso determinava uma perda de dinheiro para ambas e não solucionava o real problema.
O distrato imobiliário ou rescisão contratual de uma relação de compra e venda de imóvel começou a ter validade após a sansão da Lei nº 13.786, no dia 27 de dezembro de 2018. A lei regulamenta a disputa entre as partes envolvidas na relação de compra e venda.
Essa regulamentação acabou sendo bastante vantajosa para as incorporadoras, construtoras e consequentemente corretores, visto que estipula multas para compradores que não cumprem as condições de pagamentos a longo prazo.
Com o amparo legislativo, os empreendimentos que buscam primeiro vender os imóveis na planta para financiar a construção não sofrem alterações significativas após a desistência ou descumprimento do contrato.
Para além disso, irei apresentar quais podem ser as desvantagens financeiras de aplicar um distrato ou rescisão de acordo com a lei que ampara esse tipo de negociação.
Quais penalidades de uma rescisão?
Como toda a decisão, as consequências de uma rescisão de contrato imobiliário podem ser bastante complexas, ainda que sejam amparadas pela lei. Você sabe quais são as penas que envolvem um distrato contratual?
É importante reconhecer que há alguns fatores que ocasionam mudanças nas sanções de acordo com cláusulas previstas nos contratos. Geralmente, isso é a aplicação de uma multa em um determinado valor, visando ressarcir a parte lesada pela quebra do contrato.
A maior delas é a multa de acordo com o regime tributário do imóvel, por exemplo: o cliente desistiu da compra, entretanto, parte do valor já foi pago. O que ocorrerá a partir disso?
Uma parte do valor ficará com a incorporadora. Mas, o regime tributário do imóvel é que irá definir a porcentagem que deve ser paga como multa, de acordo com:
- Regime especial de tributação (RET) dentro da área de patrimônio de afetação, 50% do valor será destinado à incorporadora.
- Caso se encontre em outro regime, apenas 25% do valor ficará com a incorporadora e os outros 75% será devolvido.
Quais as regulamentações de um distrato entre incorporadora e cliente?
A penalidade em casos de rescisões de contratos previstos à empreendimentos em construção é baseada no patrimônio de afetação. Isso porque os valores recebidos são designados para o financiamento da construção, e passam a fazer parte do patrimônio da empresa.
Nesses casos, a lei prevê que 50% do valor deve continuar com a incorporadora, para que isso não altere o andamento das obras e prejudique os clientes que ainda fazem parte do projeto. Porém, há algumas cláusulas que viabilizam o menor dano ao consumidor e principalmente, amparam seus direitos em relação à continuidade contratual.
É o exemplo do prazo amplo para atrasos sem multas. Essa cláusula delimita que caso a incorporadora atrase a entrega do empreendimento, é direito do consumidor reaver o valor pago por completo, porém, a empresa poderá prolongar o prazo de entrega em até 180 dias sem que precise pagar pela multa.
Caso esses 180 dias se passem e o cliente queira fazer uma rescisão contratual, a empresa responsável deverá devolver os valores revisados e corrigidos em um prazo de 60 dias corridos após o pedido de distrato.
Houve também, algumas alterações pós a sansão da Lei nº 13. 786, irei expor essas regulamentações a seguir.
As vantagens dessa regulamentação
Essa lei provocou algumas mudanças significativas no mercado imobiliário. Todo o setor de construção civil passou a saber exatamente como produzir um contrato, e principalmente, quais as intercorrências e impactos que um distrato pode causar.
Esclarecer a regulamentação da rescisão contratual evita transtorno e traz uma resolutiva simples. Podendo até beneficiar a incorporadora, como a ABRAINC destaca, houve uma redução de 32,4% das rescisões em 2019, isso economizou tempo e gastos em litígios só no setor de construção.
Desde o sancionamento da Lei do Distrato, as empresas do ramo imobiliário obtiveram vantagens, já que os compradores repensam o investimento e só decidem por uma rescisão caso seja extremamente vantajoso para eles e assegurem que não percam o valor já investido.
Além disso, com o risco de desistência o preço da venda de imóveis tende a estabelecer uma baixa. Já que a incorporadora não saíra no prejuízo, realmente repensam e reduzem os preços dos imóveis disponibilizados na planta, sendo uma ótima estratégia comercial de atração de compradores e otimização na entrega dos projetos.
O distrato ou a rescisão acabam sendo um problema para ambas as partes envolvidas, e iniciativas que reduzam e regulamentam esse tipo de desacordo são uma vantagem coletiva. Amparados por lei e estabelecendo estratégias de vendas, as incorporadoras tendem a ganhar muito com essas regulamentações.
Entenda tudo sobre o Regime Especial de Tributação para Incorporadoras.
Quais são as perguntas mais frequentes sobre o tema?
O distrato é o encerramento de um contrato. Pode ser chamada de rescisão contratual, prevê o cancelamento da relação entre duas partes, estabelecido por um acordo contratual.
A rescisão é a formalização jurídica da finalização de uma relação contratual. Esse conceito é geralmente aplicado em contratos de trabalho, convênio, e, no mercado imobiliário em aluguéis e outras possibilidades.
Sim. A lei do distrato é, segundo a legislação, o que ampara e regulamenta as rescisões de contratos do setor imobiliário, definindo a obrigação de cada uma das partes perante as cláusulas.
Gostou desse conteúdo? Você precisa ler…
Você já conhece o CV CRM?
Este conteúdo gratuito é oferecido para você pelo CV CRM, o único CRM 5.0 do mercado imobiliário e o maior do Brasil. O CV é a plataforma que gerencia sua jornada comercial da pré-venda à pós-venda, transformando digitalmente as incorporadoras nacionais. Com 11 anos de experiência, mais de 850 incorporadoras clientes e 170 mil corretores de imóveis associados, o CV é líder de mercado e te entrega um panorama total da sua gestão comercial na tela do computador.
Saiba mais sobre o CRM oficial de 30 das 100 maiores construtoras do país: solicite uma demonstração.
