Contrato de compra e venda de terreno: o que a sua loteadora deve saber

O sonho da casa própria, seja investindo na compra de um imóvel pronto ou adquirindo um terreno para construção, é algo muito comum entre as pessoas. No entanto, na hora de realizar esse desejo, é fundamental a elaboração de um documento: o contrato de compra e venda de terrenos.  

Se bem formulado, esse instrumento jurídico assegura, tanto para o comprador quanto para a loteadora, que todas as etapas do negócio estejam em conformidade com a lei, evitando prejuízos e desgastes. Além disso, ele resguarda que todo o processo dessa transação ocorra de maneira segura e legal. 

Nas próximas linhas deste artigo nós vamos conhecer os aspectos mais relevantes que a sua loteadora deve saber a respeito do contrato de compra e venda de terrenos, considerando a estruturação do documento, bem como boas práticas que garantirão uma transação mais segura. Fica aqui com a gente para saber como!  

Importância do contrato de compra e venda para loteadoras

Como qualquer documento legal, o contrato de compra e venda de terreno estabelece as regras do negócio. Consequentemente, ele garante que a transação será segura, transparente e válida, protegendo tanto a empresa quanto o comprador de futuras dores de cabeça.   

Um contrato de compra e venda de terreno bem elaborado é sinônimo de segurança jurídica. Ele assegura que os direitos e obrigações de ambas as partes estejam claros, reduzindo riscos de conflitos judiciais. E não só isso, existem alguns outros bons motivos para que esse instrumento recebe a devida importância. Listei alguns abaixo:  

• Prova do acordo – Ele serve como prova em caso de disputas. Sem um contrato, fica difícil comprovar os termos combinados, como preço, forma de pagamento e prazos, por exemplo. 

• Regularização do negócio – Muitos financiamentos e processos de escritura exigem a documentação de terreno para avançar. Sem ele, a formalização fica travada. 

• Proteção contra inadimplência – O contrato permite que a loteadora tome medidas legais caso o comprador não cumpra com os pagamentos. 

• Valorização do empreendimento – Ter contratos bem estruturados mostra que a loteadora é séria e profissional, o que resulta em credibilidade no relacionamento com cliente imobiliários. 

Ou seja: o contrato de compra e venda de terreno é a base de qualquer negociação imobiliária. Investir na elaboração de um documento bem feito, com cláusulas claras e alinhadas à lei, é a melhor forma de garantir transações tranquilas e sem surpresas desagradáveis.

Base legal: O que diz a lei?

Código Civil (Lei nº 10.406/2002) 

• Art. 481 a 485: Define as regras gerais do contrato de compra e venda, incluindo obrigações do vendedor e do comprador. 

• Art. 108 a 110: Exige capacidade legal das partes e objeto lícito para validade do negócio jurídico. 

Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) – 

• Art. 167: Determina que a transferência de propriedade de imóveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 

• Art. 22: Exige a escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos (embora o contrato particular ainda tenha validade obrigacional). 

Código de Defesa do Consumidor (CDC – Lei nº 8.078/1991) – 

• Se a loteadora atuar como fornecedora em negócios habitacionais, deve respeitar normas de transparência e boas práticas de consumo. 

Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) – 

• Impõe regras de parcelamento do solo urbano, exigindo que loteamentos estejam regularizados perante a prefeitura.

Elementos essenciais do contrato de compra e venda de terreno

Em primeiro lugar, é crucial incluir informações básicas do vendedor e comprador: dados como nome, CPF/CNPJ e endereço, bem como a descrição detalhada do terreno com matrícula, localização exata e memorial descritivo. Isso evita ambiguidades e futuras disputas sobre a propriedade negociada, garantindo a validade do documento.  

O contrato de compra e venda de terreno também deve estipular com clareza o valor do terreno, forma de pagamento, incluindo eventuais correções monetárias ou juros, e prazos de entrega. É igualmente importante inserir cláusulas sobre responsabilidades de ambos as partes, definindo multas por inadimplência, garantias contra vícios ocultos e condições para rescisão. 

É indicado que o contrato de venda e compra de terreno também preveja a maneira que serão resolvidas eventuais divergências, recomendando o foro competente e mecanismos alternativos para mediação. Com esses elementos o seu documento estará muito bem elaborado, reforçando a segurança jurídica e credibilidade da loteadora.  

Para reforçar seu aprendizado, confira esse episódio do CV Na Prática, onde Clarissa Rodella fala sobre segurança jurídica na aquisição de um imóvel. 

Diferença entre contrato de compra e venda e escritura pública

Existem particularidades que diferenciam o contrato de compra e venda com escritura pública. O contrato pode ser denominado como um acordo particular entre vendedor e comprador, com registro de todos os detalhes da negociação, validade jurídica e definição de obrigações. No entanto, sozinho ele não transfere a propriedade do terreno.  

Já a escritura pública é o feito em cartório e que tem caráter definitivo, oficializando a mudança de dono do imóvel nos registros legais. Na elaboração deste tipo de documento é necessária a presença de um tabelião, ele deve conter todos os requisitos legais para ser válido. Enquanto o contrato pode ser feito de forma particular, simples. 

A escritura é obrigatória para registro da transferência do terreno no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o novo dono oficial perante a lei. Não vale apenas assinar o contrato. Portanto, tanto o contrato quanto a escritura são importantes, mas cumprem funções diferentes: o primeiro estabelece as regras do negócio, e o segundo torna o negócio definitivo.

Papel do cartório de registro de imóveis

Responsável por oficializar a transferência de propriedade, registrar escrituras e averbar mudanças, o cartório de registro de imóveis garante a segurança jurídica necessária para as transações e a publicidade dos atos para terceiros. 

É também este órgão que atualiza a matrícula do imóvel com todas as alterações relevantes, incluindo ônus, hipotecas, usucapião e outras situações que afetam o bem. Sem o registro no cartório não há transferência válida de direitos sobre o imóvel, a atuação dele é essencial para comprovar a autenticidade dos documentos e a legitimidade da propriedade.

Modelo de contrato de compra e venda de terreno

Um modelo de contrato de compra e venda de terreno serve como base para formalizar a transação com segurança. Nele deve conter algumas informações fundamentais:  

• Identificação completa das partes – vendedor e comprador;  

• Descrição detalhada do terreno – matrícula, medidas, localização;  

• Valor e forma de pagamento – à vista, parcelado, com juros ou não; 

• Prazos e condições de entrega e responsabilidades. 

Com a descrição acima, vamos observar um exemplo prática para te ajudar: “João da Silva, CPF 123.456.789-00, vende a Maria Souza, CPF 987.654.321-00, o terreno de 300m² localizado na Rua das Flores, 100, matrícula 12345, do Cartório de Imóveis de Aracaju, pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), parcelado em 12 vezes.”  

Viu como é fácil? Além desses dados, não deixe de incluir cláusulas a respeito de multas por atraso, rescisão e foro para resolver conflitos. Não esqueça: um contrato bem elaborado evita futuros problemas e salvaguarda tanto o comprador quanto o vendedor!

Como escriturar um terreno com contrato de compra e venda?

O primeiro passo é reunir os documentos necessários: contrato assinado, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de débitos e documentos pessoais de ambas as partes. Sem essa documentação o cartório não consegue prosseguir com a escritura, pois ela comprava que a negociação está regulariza. Por isso, verifique tudo com antecedência.  

Documentação em mãos, procure um tabelionato de notas para fazer a escritura pública. Será necessário pagar algumas taxas obrigatórias, como emolumentos cartorários e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Após isso, o tabelião vai preparar o documento oficial que comprova a transferência do terreno, um processo demora alguns dias.  

A última etapa é registrar a escritura no Cartório de Imóveis, finalizando a transferência. Esse registro é primordial para mudar o nome do proprietário nos documentos oficiais do terreno. Sem ele, a venda não está completa perante a lei. Vamos recapitular: 

✓ Registrar no Cartório de Imóveis 
✓ Verificar a atualização da matrícula 
✓ Guardar cópias autenticadas 
✓ Entregar uma via ao comprador

Riscos e cuidados para a Loteadora

Agora que você já aprendeu como fazer contrato de compra e venda, é bom ficar atento ao que uma loteadora deve evitar neste documento. Cláusulas abusivas com multas excessivas podem anulá-lo. Também é primordial averiguar débitos ou possíveis ações judiciais antes de vender o terreno, pois problemas não resolvidos podem trazer processos futuramente.   

Outro risco que impede a escrituração é não regularizar a compra de lotes com a prefeitura. Por exemplo: vender lotes sem infraestrutura mínima, como ruas e esgoto, pode gerar multas e obrigação de concluir as obras. Além disso, caso o comprador não consiga registrar o terreno, a loteadora pode ser processada. Por isso, sempre confira as leis municipais.  

Por último, a loteadora deve se proteger de vícios ocultos, como solo contaminado ou áreas de preservação não declaradas. Se o terreno for alagadiço e isso não for informado, por exemplo, o comprador pode pedir ressarcimento. Então é melhor que se inclua no contrato uma vistoria técnica prévia e cláusulas resolutivas claras sobre responsabilidades.  

Depois de detalhar todo o processo de como escriturar um terreno com contrato de compra e venda, ficou claro que ao elaborar um documento bem estruturado, alinhado às exigências legais e com cláusulas claras, a loteadora não apenas protege seus interesses, mas também fortalece sua credibilidade no mercado.

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