Avaliação de imóveis: Quais as especificidades dessa ação?

A avaliação de imóveis é uma etapa fundamental no desenvolvimento de processos transações imobiliárias. 

Existem diversas etapas que irão definir a precificação de um bem imóvel, entre essas: análise de características físicas do imóvel, como tamanho, idade, condição, localização, qualidade da construção. Mas, qual a importância de saber esses dados? 

Determinar preços competitivos e adequados é uma tarefa que necessita de considerações sobre os fatores econômicos, os indicies de oferta e demanda local, alterações nas taxas de juros e as oscilações econômicas gerais. Para garantir a assertividade da venda, é preciso garantir que os valores sejam correspondentes a esses pré-requisitos. 

Assim, a avaliação de imóveis se torna indispensável para a delimitação de valores. O objetivo desse artigo é exemplificar as características dessa ação e a sua real importância no dia a dia do setor imobiliário. 

E então, vamos juntos nessa jornada de conhecimento?

Sumário

O que é Avaliação de Imóveis?

Avaliação de imóveis: imagem de uma mesa com alguns papeis de planta de imóvel, uma casa em miniatura e uma lupa.

Disponibilizar um imóvel exige uma série de etapas que permitem a contenção de problemas e impulsionamento de vendas. A primeira tarefa a ser realizada é a de avaliação da propriedade, seja esse uma casa, apartamento, edifício comercial, terreno ou loteamento

Para determinar o valor de mercado de um bem imobiliário, é preciso realizar uma avaliação de imóveis. Esse processo é fundamental para garantir a assertividade e a valorização correta de uma propriedade

Os profissionais que realizam essa ação são os chamados avaliadores e é papel deles determinar, através de métodos e técnicas, o valor de mercado de um imóvel. Esse procedimento inclui a análise comparativa de propriedades vendidas, recentemente, na mesma localização

Isso colabora com a determinação de preços equitativos e justos para dar início às transações imobiliárias. Além do mais, a avaliação de imóveis protege os investidores, compradores e vendedores, garantindo o valor e o tipo de financiamento que evite a especulação imobiliária desmedida

Qual profissional realiza essa avaliação?

O avaliador de imóveis é o profissional especializado na área de perícia de propriedades e são responsáveis pela análise e determinação dos valores mercadológicos de um imóvel. Para definir essa precificação é necessário conhecer e se basear em diversos critérios técnicos, econômicos e jurídicos

Os avaliadores de imóveis são geralmente corretores, engenheiros ou até arquitetos, que buscarão certificações e treinamentos para seguir, corretamente, diretrizes e padrões legislativos de avaliação. Esse profissional é capacitado para analisar e saber como avaliar o valor de um imóvel

Diversas técnicas e estratégias colaboram com o desenvolvimento da avaliação de propriedades e determinação de valores de mercado. Antes de entender como saber o valor de um imóvel é preciso analisar os gastos e valores de acordo com diversos tipos de: 

  • Questões legais 
  • Transações Imobiliárias 
  • Financiamento Imobiliário 
  • Impostos 

Além de compreender esses tópicos, o avaliador deve trabalhar de forma imparcial. Colocando em primeiro plano a avaliação justa, objetiva e que proteja os interesses da ambas as partes envolvidas, o comprador e o vendedor, no processo de avaliação de imóveis

Norma ABNT para a avaliação de imóveis

Existem diretrizes e padrões para a realização da avaliação de imóveis em território nacional. Por se tratar de uma ação complexa e dependente de múltiplos critérios como: tipo, condição, localização e utilização da propriedade. É preciso amparar-se em normas

Ainda que a norma ABNT não detenha um artigo específico para a avaliação de imóvel, é por meio dessa que as diretrizes serão determinadas. A ABNT NBR 14.653 contempla as regras de avaliação de bens, que oferece um conjunto de procedimentos gerais de avaliação de bens gerais e não está exclusivamente ligada à bens imóveis, mas é utilizada para a observação desses. 

A avaliação de imóveis precisa só se torna possível mediante consulta no COFECI e do IBAPE, pois esses oferecem orientações e às regulamentações específicas da atividade de avaliação imobiliária no Brasil. No mais, o avaliador deve possuir experiência e conhecer tanto as normas, quanto as práticas técnicas que movimentam e regulamentam o mercado imobiliário

Como calcular o valor do imóvel?

Avaliação de imóveis: close nas mãos de uma pessoa usando uma calculadora. Ao lado da calculadora alguns papeis com gráficos.

Calcular o valor de um imóvel envolve metodologias de avaliação que variam de acordo com as características da propriedade e dos mecanismos do mercado imobiliário. O método apropriado irá depender da finalidade avaliativa e da disponibilidade dos dados

As formas base de cálculo do valor de um imóvel incluem os métodos: 

  • Comparativo de Dados de Mercado 
  • Custo de Reposição 
  • Renda 
  • Quantificação de Custo 
  • Avaliação por Peritos 

Saber qual será o mais adequado às especificidades de cada avaliação irá depender das modificações do mercado, de múltiplos fatores econômicos e das melhorias ou depreciações do imóvel. Também é crucial considerar o propósito dessa ação, pois o valor depende e se altera em casos de venda, aluguel, financiamento, seguro e afins. 

Infográfico sobre experiencia do cliente

Para além de contatar um profissional experiente, seja engenheiro, arquiteto ou corretor de imóveis, é necessário conhecer as fórmulas de calcular o valor de um imóvel. Pensando na construção de seu conhecimento, separei um material que irá ajudá-lo a entender como avaliar um imóvel de forma simples.

Os desafios da Avaliação de Imóveis

Como todo o processo do mercado imobiliário, a avaliação de imóveis acaba encarando alguns desafios em seu desenvolvimento. O avaliador precisa obter um conhecimento técnico e atualizar-se sobre as mudanças regulatórias e os padrões éticos do setor. 

A tecnologia pode ser uma grande aliada na análise de dados e na precisão das observações das propriedades. O trabalho é desafiador e no processo o corretor avaliador enfrenta: 

Variações de mercado e metodologias

O mercado imobiliário possui altas taxas de variações, o que impacta diretamente em todas as ações ligadas ao setor. Avaliadores tem o desafio de se manterem atualizados sobre as tendências e mudanças que impactam o desenvolvimento desse nicho. 

Também é fundamental contar com dados confiáveis, atualizados e devidamente processados sobre as propriedades e as transações imobiliárias. Muitas vezes a escassez de informações exatas dificulta a assertividade da determinação do valor de mercado de um imóvel

Para garantir a regularidade da avaliação de imóveis é preciso contar com diferentes metodologias, e adaptá-las de acordo com as características das propriedades. Além disso, adotar múltiplas abordagens de para efetuar o processo

Inadequações e especificidades estruturais

As inadequações estruturais são empasses para a finalização do processo de avaliação de imóveis. As discordâncias das regularidades tornam o trabalho do avaliador minucioso e demorado, além do mais, a conclusão da ação é prejudicada. 

A valorização da propriedade dependerá da conformidade e adequação às diretrizes avaliatórias. Existem, também os desafios nas avaliações de tipos de imóveis e propriedades com características exclusivas como: 

  • Casas históricas 
  • Imóveis rurais 
  • Imóveis comerciais especiais 
  • Imóveis de luxo 

Isso porque, não apresentam tantos comparativos de direitos e especificidades. Os métodos e as ferramentas tecnológicas podem impulsionar a eficiência da avaliação de imóveis, os avaliadores devem conhecer essas funcionalidades e o desempenho que essa utilização trará.

Documentação Irregular

A avaliação de imóveis pode enfrentar problemas no desenvolvimento devido a documentações irregulares ou incompletas do imóvel. A imprecisão ou incerteza de escrituras, declarações, registros, certidões e títulos pode tornar o trabalho do avaliador mais complexo do que deveria. 

Além disso, com as constantes modificações de leis e regulamentos ligados ao processo de avaliação imobiliária acabam afetando o desenvolvimento dessa ação. Portanto, manter-se atualizado sobre as mudanças também é um desafio diário para o profissional avaliador

Isso porque agir de acordo com as normas previstas legalmente também impacta na observação das qualidades e condições específicas de cada propriedade avaliada. Os avaliadores devem garantir que as conformidades previstas juridicamente e as considerações de características imobiliárias sejam devidamente averiguadas

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