As novas regras do Minha Casa, Minha Vida estão em vigor desde julho de 2023. Essas mudanças propostas na Medida Provisória nº 1162, de 2023, com alguns ajustes do Conselho Curador do FGTS, estão possibilitando ganhos de dois lados: para quem compra e quem vende imóveis.
Dentre as principais mudanças estão o aumento no subsídio, a reformulação das faixas, aumento no valor da avaliação do imóvel e a redução dos juros, que aumentam o poder aquisitivo de grande parte da população. Isso significa, para os agentes do segmento da construção, mais contratos assinados em 2024.
Diante de um cenário otimista para o segmento, vamos focar, nesse artigo, nas mudanças do Programa Minha Casa, Minha Vida e como as novas regras já estão impactando nas vendas das construtoras e incorporadoras do Brasil.
O objetivo é mostrar como essas mudanças estão afetando o setor a partir de diferentes pontos de vista: do incorporador, do corretor e da indústria da construção civil brasileira de forma geral. Acompanhe!
Sumário
Novas regras do Minha Casa, Minha Vida
O Brasil tem, hoje, um déficit habitacional por volta de 6 milhões de unidades. Porém esse não é um problema recente. O Programa Minha Casa, Minha vida nasceu em 2009 numa tentativa de resolver essa questão.
Passando por várias mudanças ao longo dos anos, inclusive a troca do nome para Programa Casa Verde e Amarela, já se tornou uma política pública. Com o retorno do Minha Casa, Minha Vida novas regras surgiram frente às novas demandas sociais. Dentre elas, destaco as principais mudanças:
- Aumento do subsídio: Para faixas 1 e 2, por exemplo, passou de R$ 47,5 mil para até R$ 55 mil;
- Diminuição das taxas de juros: para famílias com renda mensal de até R$ 2 mil passou de 4,25% para 4% ao ano, para as regiões Norte e Nordeste, por exemplo;
- Aumento do valor máximo do imóvel: na faixa 3, por exemplo, o valor máximo do imóvel adquirido passou de R$ 264 mil para até R$ 350 mil.
O que as novas regras do Minha Casa, Minha Vida significam para o incorporador?
É fato que as novas regras do Minha Casa, Minha Vida já movimentaram o segmento e a estimativa é de que esse movimento continue. De acordo com a Pesquisa Radar, realizada pela Febraban, comprar um imóvel é um dos principais desejos dos brasileiros para 2024., liderando numa lista de categorias, como “investimentos bancários” ou “reformar a casa”.
Além disso, o aumento do salário-mínimo, também é impulsionador das vendas de imóveis que se enquadram no MCMV.
A verba de 2024 para o programa já está disponível. O governo reservou R$13, 7 bilhões para o programa nesse ano, que representa um aumento de 41,1% no investimento no ano anterior.
Ou seja, esse cenário é otimista o suficiente para que as construtoras e incorporadoras impulsionem os projetos do novo Minha Casa, Minha Vida. E aqui deixo um parâmetro desse cenário atualmente:
- Cerca de 47,43% dos interessados em adquirir um imóvel popular têm idade entre 25 e 35 anos;
- Aproximadamente 40,3% das simulações são referentes a imóveis com valores entre R$ 150 mil e R$ 200 mil;
- 16% das simulações são para imóveis entre R$100 mil e R$ 150 mil;
- Enquanto 80% da população brasileira se enquadra das faixas previstas pelo programa, capitais como Curitiba e Recife oferecem apenas 6% e 5% de imóveis deste tipo para aquisição, respectivamente.
Esse último ponto merece atenção, pois vale lembrar que os governos e prefeituras também precisam adotar medidas para que os benefícios das novas regras do Minha Casa, Minha Vida sejam ainda mais percebidos.
Minha Casa, Minha Vida como oportunidade de Negócio
Todas essas mudanças impactam a produtividade e nas vendas das construtoras e incorporadoras, porque além das mudanças previstas na lei, alguns fatores do setor também tornaram o cenário positivo.
Um exemplo foi a diminuição da taxa básica de juros, a Selic, de 13,75% para 13,25%.
Mas existem mais motivos para nos mantermos otimistas do ponto de vista da construção civil:
- Regime Especial de Tributação (RET) de 1% na construção e incorporação do Faixa 1;
- Correção da taxa de juros por região do país;
- Não obrigatoriedade do seguro estrutural e da manutenção das assinaturas eletrônicas;
- Fim da exclusividade da Caixa como operadora do MCMV, permitindo que bancos privados, digitais e cooperativas de crédito operem no programa, desde que comprovem a capacidade junto ao Ministério das Cidades.
Esses são alguns exemplos de como existe, também, uma tentativa de desburocratizar o processo de compra e venda do imóvel.
Num dos episódios do nosso podcast, o CV na Prática, conversamos com Clausens Duarte, engenheiro civil e vice-presidente de Habitação de Interesse Social da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
No episódio Clausens falou um pouco sobre os dados do setor e as expectativas com relação às mudanças do Minha Casa, Minha Vida. Veja o episódio completo:
Para Clausens, a mudança no valor do teto do imóvel (para R$350 mil) foi muito positivo para a classe média.
E a diminuição de juros para 4% também é um ponto bastante positivo. Ele faz ainda um comparativo entre a taxa de juros do Brasil, com a dos Estados Unidos, que até 2023 era de 7%.
Aumento da procura por imóveis
Do ponto de vista do corretor de imóveis, o cenário decorrente das novas regras do Minha Casa, Minha Vida, possibilita o aumento no número de vendas e um aumento na carteira de clientes, já que agora mais pessoas terão oportunidade de comprar um imóvel.
E já existe reflexo disso: a busca por imóveis do MCMV subiu 109,7% em julho de 2023 no Simulador Habitacional da Caixa.
Para Nilza Silva, corretora de imóveis especialista no Programa Minha Casa, Minha Vida, esse aumento na procura por imóveis já é bastante perceptível na rotina. Segundo ela, existem casos em que o subsídio é maior do que a própria entrada e outros ainda em que as parcelas de financiamento para as faixas 1 e 2 conseguem ser menores do que o valor do aluguel.
Veja mais detalhes das novas regras do Minha Casa, Minha Vida e como elas estão impactando no trabalho dos corretores de imóveis:
Já para Tiago Sampaio, especialista em vendas e atendimento ao cliente na Construtora Rivello, o número de pré-cadastros aumentou bastante. Entretanto, antes mesmo de analisar a renda para entender se o cliente está apto a participar do programa, é necessário analisar o CPF e existem muitos casos de CPF negativado.
Aqui cabe exaltar a importância que as construtoras e incorporadores também têm de encontrar soluções para resolver as lacunas e facilitar a vida dos clientes.
A Rivello, por exemplo, teve a iniciativa de oferecer a esses clientes a opção de financiar um loteamento a valores acessíveis durante o período de quitação da dívida. Após esse período, todo o valor já pago pelo cliente para a construtora é direcionado para o empreendimento em que é possível que aconteça a aprovação do crédito.
Para ver o bate-papo completo com Tiago Sampaio, é só dar play no vídeo abaixo:
De forma geral, as novas regras do Programa Minha Casa, Minha Vida já trouxeram ótimas oportunidades de negócio. É notável que o cenário agora é de otimismo. As construtoras e incorporadoras precisam, agora, entender de que forma podem usar esse cenário ao seu favor.
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