O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um indicador econômico fundamental para o mercado imobiliário brasileiro. Criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ele mede a variação mensal dos custos com materiais e mão de obra utilizados na construção civil.
Essa variação serve como base para o reajuste das parcelas de financiamentos imobiliários, especialmente aqueles em fase de construção. Com base nisso, o intuito principal do INCC é garantir que o valor do imóvel acompanhe a realidade do mercado, protegendo tanto o comprador quanto a construtora da desvalorização da moeda ao longo do tempo.
Você sabe quais os principais impactos deste indicador no mercado imobiliário? Neste artigo eu trago as principais informações para que você tenha uma noção completa sobre o assunto. Continue por aqui!
Sumário
O que são indicadores imobiliários?
Indicadores Imobiliários são instrumentos que fornecem informações relevantes sobre o comportamento do mercado. Através deles, é possível acompanhar a variação de preços, oferta, demanda, estoque de imóveis, entre outros fatores, permitindo uma análise abrangente do cenário.
Essas métricas são essenciais para várias pessoas do mercado:
Compradores e Investidores: Auxiliam na tomada de decisões assertivas sobre compra, venda ou aluguel de imóveis, permitindo avaliar o momento ideal para realizar transações e identificar oportunidades vantajosas.
Construtoras e Incorporadoras: Fornecem informações valiosas para planejamento de projetos, definição de preços e acompanhamento da viabilidade dos empreendimentos, otimizando a gestão do negócio e minimizando riscos.
Agências Governamentais e Órgãos Públicos: Embasam a criação de políticas públicas direcionadas ao setor imobiliário, como programas habitacionais, incentivos fiscais e medidas de regulação do mercado.
No caso do INCC, estamos falando de um dos indicadores econômicos mais importantes do Brasil. O acompanhamento e cálculo desse índice é feito pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), que pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV).
O INCC como índice fundamental do mercado imobiliário
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um indicador econômico fundamental para o mercado imobiliário por diversos motivos. Em primeiro lugar, ele reflete diretamente os custos envolvidos na construção civil, incluindo materiais, mão de obra e serviços, fornecendo uma medida precisa das variações de custos nesse setor.
Para os agentes do mercado imobiliário, como construtoras, incorporadoras e investidores, o INCC é crucial para calcular e ajustar os preços de imóveis em desenvolvimento, considerando a inflação nos custos de construção.
Além disso, ele também serve como um indicador antecedente das condições econômicas do mercado. Acompanhar as atualizações sobre o INCC não apenas fornece insights imediatos sobre o mercado imobiliário, mas também contribui para uma análise mais abrangente das condições econômicas e financeiras.
Confira abaixo um pouco mais sobre o assunto:
Como funciona o reajuste INCC?
Ao financiar um imóvel na planta, o comprador fecha um contrato com a construtora que define o valor total do bem e as condições de pagamento. Nesse contrato, consta uma cláusula de reajuste que prevê a correção das parcelas mensais de acordo com o INCC.
O reajuste serve para atualizar contratos de obras e serviços, especialmente em contratos de longo prazo, como na construção de imóveis e infraestrutura. Ele é essencial para manter a moderação financeira nos contratos, incluindo variações e fatores como inflação e mudanças nos custos de matéria-prima e mão de obra.
A cada mês, a FGV divulga o percentual de variação do INCC. Esse índice é aplicado sobre o saldo devedor do financiamento, o que significa que as parcelas seguintes serão maiores para compensar o aumento dos custos da construção.
Qual a importância do reajuste INCC?
O reajuste do INCC é essencial para garantir a justiça e a previsibilidade nos contratos de financiamento imobiliário. Para o comprador, ele assegura que o valor do imóvel adquirido não seja corroído pela inflação ao longo do tempo de pagamento. Para construtoras e incorporadoras, ele garante que a empresa receberá o valor justo pela obra, independente da oscilação dos preços dos insumos.
Ainda assim, é válido pontuar que o INCC não é um índice de lucro para construtoras e incorporadoras. Ele serve apenas para repassar ao comprador os custos reais da construção, preservando o equilíbrio do contrato e a viabilidade do empreendimento.
Como o INCC impacta os financiamentos imobiliários
O INCC é um índice que impacta significativamente os financiamentos imobiliários. Entender seu funcionamento é essencial para que que compradores, construtoras e incorporadoras possam se planejar adequadamente, garantindo um processo de compra e venda com valores justos.
O impacto deste índice econômico afeta diretamente quem investe em financiamentos de imóveis, havendo a necessidade de estar ciente da variabilidade dos valores da parcela e da forma como a aplicação do INCC tende a influenciar no planejamento financeiro.
Na prática, essas são as principais consequências da sua aplicação:
Parcelas reajustadas
O INCC é utilizado para corrigir o valor das parcelas do financiamento ao longo do tempo. Isso significa que, em períodos de alta do índice, as parcelas também aumentam. Ele é medido mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e acompanha a variação dos custos com materiais e mão de obra no setor da construção civil.
De um lado, esse ajuste protege o comprador do imóvel da desvalorização da moeda ao longo do tempo, assegurando que ele pague o valor real do imóvel adquirido. Além disso, o índice assegura que ele pagará por prestações que estão alinhadas aos custos da construção durante seu financiamento, evitando aumentos repentinos ou surpresas.
Já para as instituições financeiras, o INCC é uma garantia de proteção contra a perda de valor dos empréstimos que foram concedidos, equilibrando os encargos e os custos reais do empreendimento que está sendo construído. Essa é também a certeza da justa remuneração pela obra, sem desconsiderar as oscilações de custos que podem ocorrer.
Cálculo do reajuste: aplicação do índice nas parcelas do financiamento
Quando o financiamento de um imóvel comprado na planta possui o seu contrato vinculado ao INCC, os valores das parcelas são ajustados periodicamente com base nas variações deste índice. Isso significa que conforme o INCC aumenta ou diminui, as prestações do financiamento também são ajustadas para refletir os novos custos de construção.
Quando o reajuste do INCC é atualizado, seja por aumento ou queda dos custos de construção, as parcelas do financiamento são recalculadas para refletir essas mudanças. Tudo depende do cenário atual na construção, considerando se os custos aumentarem ou se eles diminuírem significativamente.
Como é feito o cálculo de reajuste do INCC?
O cálculo do INCC é um processo complexo que envolve a coleta de dados, ponderação, cálculo de médias e aplicação de fórmulas específicas. Compreender esse processo é fundamental para compradores e construtoras que desejam se planejar adequadamente e garantir um processo de compra e venda seguro e justo.
Para entender melhor:
1. Fontes de Dados:
A coleta de informações sobre o setor da construção é realizada em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife e Curitiba. São as empresas de engenharia civil dessas cidades que fornecem mensalmente informações sobre os preços de materiais, serviços e mão de obra utilizados no setor.
Para ser calculado, construtoras e incorporadoras destas regiões enviam os valores vigentes dos serviços mencionados acima para a FGV e, assim, a Fundação faz o cálculo a partir de uma média ponderada desses dados. Por esse e outros motivos, o INCC é conhecido como o “termômetro da construção civil”.
2. Fórmulas e Ajustes:
Existem duas fórmulas principais para o cálculo do INCC: a fórmula INCC-DI e a fórmula INCC-M. A fórmula INCC-DI é utilizada para corrigir os contratos de financiamento imobiliário em andamento, enquanto a fórmula INCC-M é utilizada para novos contratos e para a atualização de valores em contratos já finalizados.
Segundo o Brasil Indicadores, o último valor mensal do INCC foi de 0,86%, referente a maio de 2024. A próxima publicação ocorrerá em 08/07/2024 e será referente a junho de 2024. As publicações dos valores das versões do INCC são realizadas mensalmente pela FGV e cada uma delas possui um calendário específico.
É importante ressaltar que o INCC não é um índice de lucro para as construtoras e nem para as incorporadoras. Ele serve apenas para repassar ao comprador os custos reais da construção, preservando o equilíbrio do contrato e a viabilidade do empreendimento.
3. Ponderação e Cálculo da Média:
A FGV categoriza os insumos em três pilares da construção civil: materiais, serviços e mão de obra. Com isso, cada grupo recebe um peso específico no cálculo do INCC, conforme sua importância relativa para o setor. Se puxarmos pelos anos anteriores, os materiais têm o maior peso, seguidos pelos serviços e pela mão de obra.
Após a coleta e categorização dos dados, a FGV calcula a média ponderada da variação de preços de cada insumo dentro de cada categoria. Essa média ponderada é então utilizada para determinar a variação percentual do INCC para o mês em questão.
Agora que chegou até aqui, você com certeza já entende como funciona o reajuste do INCC e de que forma ele impacta as pessoas envolvidas no mercado imobiliário. Eu espero que essas informações contribuam com sua jornada em nosso setor.
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