Cláusula resolutiva: Quais as principais características dessa ação?

A cláusula resolutiva é essencial para a execução de um contrato de compra e venda imobiliária. 

Os documentos contratuais são ferramentas que viabilizam a proteção dos direitos e interesses entre as partes envolvidas em negociações e transações de bens e serviços. Cada artigo e cláusula presente nesses papéis torna as obrigações de contrato asseguradas e implicam na previsibilidade de intercorrências e resoluções. 

No mercado imobiliário, diversos tipos de acordos podem ser formulados e reformulados conforme os interesses das partes envolvidas. Contratos de compra e venda, locação e financiamento precisam fornecer resoluções de disputas e garantias de que o processo não terá danos irreversíveis caso ocorram desacordos. 

Pensando nessa compreensão, irei abordar nesse artigo as implicações de disponibilizar uma cláusula resolutiva nos termos de contratos de transações imobiliárias. E então, vamos juntos nessa jornada de conhecimento? 

Sumário

O que é clausula resolutiva?

Cláusula resolutiva: duas pessoas numa mesa. Uma delas entrega um papel para a outra e aponta, com uma caneta, para um lugar do papel.

Em compromissos contratuais é preciso antever desacordos e um possível distrato, de forma que as partes envolvidas no processo não sejam prejudicadas. Essas disposições asseguram os direitos e deveres dos envolvidos em negociações, principalmente imobiliárias, como é o caso da cláusula resolutiva

A cláusula resolutiva expressa as condições em que o contrato poderá ser rescindido ou encerrado. Deve-se constar os contextos em que uma das partes pode propor o cancelamento do contrato devido ao descumprimento de alguma obrigação da outra parte. 

Isso significa que essa condição resolutiva estabelece critérios, que caso não sejam atendidos, autorizam o encerramento do contrato sem a necessidade de iniciar-se um processo jurídico. Essa cláusula desempenha um papel importante na estruturação de contratos tornando as resoluções em disputas ágeis e asseguradas. 

A resolutiva é uma ferramenta de garantia da execução das obrigações contratuais e tornando as relações entre vendedores e compradores eficientes. Também prevê e protege os direitos e interesses de ambas as partes, tornando as disputas mais simples e menos demoradas em suas finalizações

Rescisão, Resolução, Resilição ou Distrato Contratual?

Questões contratuais precisam ser dispostas no documento de forma clara. É necessário definir quais são e como estabelecem uma segurança no processo de negociação e transação contratual, explorarei as definições como você poderá verificar a seguir. 

A rescisão contratual acontece quando há alguma divergência entre as partes envolvidas no processo de compra e venda. A parte lesionada entra com o pedido de rescisão, suspendendo as negociações e caso tenha acontecido alguma transação de valores esses devem ser ressarcidos

Em uma resolução contratual o processo se dá devido ao descumprimento do combinado entre as partes. O encerramento do contrato e a execução de possíveis penalidades, geralmente multa por infração, devem ser iniciados pela parte que deseja finalizar as negociações e o processo de compra e venda

Já a resilição ou distrato contratual são expressões sinônimas utilizadas na definição do encerramento de um contrato em comum acordo entre as partes envolvidas em uma negociação

Como você pode perceber, cada denominação possui uma funcionalidade diferente dentro de um documento e devem ser analisadas cuidadosamente na emissão contratual antes da assinatura dos envolvidos na negociação

Qual a importância da cláusula resolutiva?

Cláusula resolutiva: close nas mãos de duas pessoas em cima de uma mesa. Uma delas assina um papel, a outra sinaliza onde assinar.

O que significa resolutiva se não uma medida tomada para assegurar a transformação de um problema em uma solução ágil. Em contratos de transações imobiliárias essa ação garante o cumprimento de obrigações de forma oportuna e adequada, garantindo que não haja um processo de rescisão contratual

Além disso, um exemplo de o que é cláusula resolutória é a previsibilidade das relações de contrato, dessa forma antecipa-se as condições de rescisão e evita disputas judiciais. Também é flexível, já que pode ser personalizada de acordo com as especificidades exigidas pelas partes, e assim, define as condições consideradas apropriadas para suas necessidades

Possuir uma cláusula resolutiva agiliza e potencializa o processo de negociação, pois pode incentivar essa ação, visto que estarão asseguradas no caso de um impasse de acordos e até no procedimento de rescisão contratual. Isso também reduz os riscos associados à compra e venda, fornecendo uma solução ampla no caso de descumprimentos ou desacordos sobre transações financeiras, imobiliárias e comerciais. 

Entre todas essas ações, a cláusula resolutiva expressa em regra ainda é protegida e assegurada segundo a Lei 10.406:

Seção II 
Da Cláusula Resolutiva 
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. 
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 

Você poderá compreender melhor qual a funcionalidade dessa ação contratual no exemplo de cláusula resolutiva expressa abaixo. 

Imagem do lançamento imobiliário na prática

O que você aprendeu até aqui:

O que é a cláusula resolutiva expressa em regra?

É a disposição contratual que estabelece uma ação automática de resolução do contrato em caso de descumprimento de acordos pré-estabelecidos. Caso uma das partes envolvidas viole esse, a parte lesada pode entrar com o pedido de uma resolução imediata. 

A cláusula resolutiva é uma exigência jurídica?

Não. A cláusula resolutiva deve partir da vontade das partes envolvidas em uma negociação para assegurar uma resolução de intercorrências ágil e consequentemente benéfica para ambas. 

Como se elabora uma cláusula resolutiva?

Primeiro, opte pela cláusula resolutiva expressa. Inclua condições sobre inadimplência e reforce o prazo de efetuação de pagamentos, assim como a inclusão da impossibilidade de negociações após uma primeira tentativa. 

Características da cláusula resolutiva

Cláusula resolutiva: close em mãos assinando um contrato.

Aplicar normas em contratos de transações imobiliárias é um processo extremamente necessário para garantir o cumprimento de pagamentos e a entrega da propriedade. Além disso, as assinaturas diante artigos legislativos são regras jurídicas indispensáveis na formulação de um documento

O contrato de compra e venda com cláusula resolutiva expressa as condições de rescisão. Esse tipo de cláusula contratual protege os interesses, principalmente do vendedor, garantindo a execução do contrato de acordo com termos e condições pré-estabelecidos. 

Mesmo que as cláusulas resolutivas possam ser personalizadas de acordo com as necessidades das partes envolvidas no processo de compra e venda, existem características típicas dessas projeções contratuais como:  

Condições Específicas

Essa cláusula descreve condições específicas para que o contrato possa ser rescindido. Ou seja, não é qualquer motivo que gera uma rescisão assegurada e sem danos para qualquer uma das partes, o que pode ser incluso nesse tópico é a não realização de compromissos e obrigações pré-acordadas contratualmente. 

A cláusula resolutiva é aplicada em términos de relações contratuais diante de violações graves. Isso significa que apenas as infrações como o não cumprimento de ações poderia comprometer a finalidade do contrato

Essa disposição também permite que o término do contrato em caso de violações de obrigações contratuais por parte do comprador, como a entrega de documentos, dando ao vendedor a opção de rescindir o contrato. Isso vale para o não pagamento de acordo com o prazo estipulado, podendo gerar inclusive a retomada do imóvel por parte do vendedor. 

Há ainda a cláusula resolutiva em contratos de compra e venda de bens que assegura ao comprador o direito de rescindir o contrato ou obter uma redução no preço caso o imóvel detenha defeitos que não foram previamente divulgados ou apresentados na venda. 

Direito de Recurso

Em diversos contratos a cláusula resolutiva é acionada caso uma das partes não cumpra com os prazos dispostos no contrato. Caso o vendedor não entregue as chaves da propriedade na data pré-acordada o comprador tem o direito de rescindir o contrato

É também previsto em acordo que na insolvência ou não cumprimento de obrigações financeiras a parte lesada rescinda o contrato sem intercorrências. Entretanto, algumas cláusulas podem incluir o processo resolutivo de disputas ou direito à recursos caso a parte acionada decida contestar a rescisão

Nesses casos, existe uma cláusula específica que atribui à jurisdição ou ao tribunal municipal responsável a resolução das disputas iniciadas diante do pedido de rescisão contratual. As aplicações de cláusulas resolutivas variam de acordo com as leis locais e o tipo de contrato, entender os termos e consultar um advogado é essencial para garantir a execução correta do contrato.  

Prazos de Correção

Contratos podem deter uma cláusula que exija da parte interessada na rescisão uma notificação à outra parte antes de formalizar o pedido. A apresentação dessa se torna necessária para que a parte considerada infratora tenha uma oportunidade de remediar e reverter a situação violadora. 

A cláusula resolutiva pode prever prazos para a correção das violações ou mesmo para o descumprimento dessas. Especificando quanto tempo a parte infratora terá para resolver a situação antes que o contrato seja formalmente rescindido

Efeitos de encerramento

Questões contratuais podem conter mais de um tipo de efeito de encerramento, e isso também se aplica à cláusula resolutiva. Alguns contratos permitem que diante de uma violação extremamente grave o término da relação contratual seja imediato sem que haja um aviso prévio à parte infratora. 

Em outros casos, a cláusula descreve os efeitos que levaram ao término, inclusive o que irá acontecer diante dos direitos e deveres prescritos, e estipular um prazo para a resolução ou finalização do contrato

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